Với dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký lũy kế 8 tháng đầu năm đạt 26,14 tỷ USD, tăng 27,3% so với cùng kỳ năm trước, Việt Nam tiếp tục khẳng định vị thế là điểm đến hấp dẫn trong chuỗi cung ứng toàn cầu. Sự gia tăng này không chỉ phản ánh niềm tin của nhà đầu tư quốc tế mà còn tạo động lực mạnh mẽ cho nhóm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp (KCN), vốn đang được kỳ vọng sẽ duy trì đà tăng trưởng trong trung và dài hạn. Dữ liệu từ Cục Thống kê (Bộ Tài chính) và các chuyên gia ngành cho thấy, các yếu tố vĩ mô đang hội tụ, mở ra cơ hội cho lĩnh vực này.
Sức Hấp Dẫn Của Việt Nam Trong Chuỗi Cung Ứng Toàn Cầu
Theo báo cáo từ Cục Thống kê (Bộ Tài chính), tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam trong 8 tháng đầu năm 2025 đạt 26,14 tỷ USD, tăng 27,3% so với cùng kỳ năm 2024. Con số này vượt xa mức tăng trưởng trung bình của khu vực, phản ánh rõ nét sự phục hồi và niềm tin của các doanh nghiệp nước ngoài đối với môi trường đầu tư tại Việt Nam. Ông John Campbell, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills TP.HCM, nhấn mạnh rằng có nhiều yếu tố then chốt thúc đẩy dòng vốn này.
Thứ nhất, xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng theo mô hình “Trung Quốc +1” đang diễn ra mạnh mẽ. Các tập đoàn đa quốc gia đang dịch chuyển hoạt động sản xuất để giảm rủi ro phụ thuộc vào Trung Quốc, đặc biệt sau những căng thẳng thương mại Mỹ-Trung và gián đoạn chuỗi cung ứng do đại dịch COVID-19. Việt Nam nổi lên như một lựa chọn hàng đầu nhờ chi phí lao động cạnh tranh và hệ thống logistics ngày càng hoàn thiện.
Thứ hai, sự ổn định chính trị và các ưu đãi thuế quan hấp dẫn là lợi thế lớn. Việt Nam cung cấp môi trường kinh doanh minh bạch, với các chính sách hỗ trợ đầu tư như miễn giảm thuế thu nhập doanh nghiệp cho các dự án công nghệ cao và sản xuất xanh.
Thứ ba, mạng lưới hiệp định thương mại tự do (FTA) rộng lớn mà Việt Nam tham gia, bao gồm RCEP, CPTPP và EVFTA, đã mở cửa cho khoảng 65% thị trường toàn cầu. Điều này đặc biệt thu hút các dự án sản xuất định hướng xuất khẩu, giúp Việt Nam tích hợp sâu hơn vào chuỗi giá trị toàn cầu.
Ngoài ra, vị trí địa lý chiến lược gần Trung Quốc mang lại lợi thế kép: vừa duy trì kết nối liền mạch với chuỗi cung ứng khu vực, vừa tận dụng lợi thế chi phí thấp. Trong bối cảnh chuyển dịch sang FDI “xanh” và công nghệ cao, Việt Nam đang chứng kiến sự gia tăng của các dự án bền vững, như nhà máy sản xuất Lego xanh hoặc các cơ sở đóng gói chip tiên tiến.
Ông Campbell nhận định:
“Tổng hòa các yếu tố này đang mở ra kỷ nguyên mới cho dòng vốn FDI giá trị cao và bền vững vào Việt Nam, định vị đất nước như một trung tâm sản xuất toàn cầu vượt lên trên lợi thế chi phí”. Minh chứng rõ nét là số lượng dự án sản xuất mới tăng gần 40% trong 6 tháng đầu năm 2025, đạt 759 dự án.
Dữ liệu gần đây từ các nguồn uy tín cũng hỗ trợ nhận định này. Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư (MPI), FDI thực hiện trong 8 tháng đầu năm 2024 đã đạt mức cao nhất trong 5 năm, với 14,15 tỷ USD, tăng 8% so với cùng kỳ. Tương tự, tổng vốn đăng ký đạt gần 21 tỷ USD, tăng 7%. Những con số này cho thấy đà tăng trưởng FDI đang duy trì ổn định, và dự báo sẽ tiếp tục tích cực trong năm 2025 nhờ các chính sách hỗ trợ.
Triển Vọng Sáng Cho Cổ Phiếu Bất Động Sản Khu Công Nghiệp
Trên thị trường chứng khoán, nhóm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp đang ghi nhận sự phân hóa, nhưng tổng thể triển vọng trung và dài hạn vẫn rất sáng sủa nhờ dòng vốn FDI tăng mạnh.
Theo dữ liệu chốt phiên ngày 23/9/2025, từ đầu năm đến nay, một số mã cổ phiếu đã tăng ấn tượng:
- KBC (Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc) tăng gần 38,46%
- SNZ (Tổng Công ty Cổ phần Phát triển Khu công nghiệp) tăng hơn 10,74%
- GEX (Tập đoàn Gelex) tăng hơn 184%
- VGC (Tổng Công ty Viglacera) tăng hơn 39%
- IJC (Công ty Cổ phần Phát triển Hạ tầng Kỹ thuật) tăng gần 22%.
- Ngược lại, một số mã điều chỉnh giảm nhẹ như SZC giảm hơn 3,85%, BCM (Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp) giảm 3,6%, IDC (Tổng Công ty IDICO) giảm hơn 5%, và SIP (Công ty Cổ phần Đầu tư Sài Gòn VRG) giảm hơn 7%.
Công ty Chứng khoán MB (MBS) đánh giá P/E trung bình của nhóm cổ phiếu này trong năm 2025 ở mức 22,5, cao hơn P/E thị trường Việt Nam khoảng 15. Điều này phản ánh kỳ vọng tăng trưởng cao, dù định giá có phần cao hơn so với mặt bằng chung.
Công ty Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV) bổ sung rằng hầu hết các doanh nghiệp trong nhóm đang giao dịch với P/B sát mức trung bình 5 năm, tạo mức định giá hấp dẫn. Triển vọng năm 2025 được đánh giá tích cực nhờ nhu cầu thuê đất KCN duy trì cao, giá cho thuê tiếp tục tăng, và dòng vốn FDI thúc đẩy mở rộng sản xuất.
Ông Trương Hiền Phương, Giám đốc Cao cấp Công ty Chứng khoán KIS Việt Nam, chia sẻ với Báo Đầu tư Chứng khoán rằng nhóm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp là một trong những ngành có triển vọng sáng nhất trong trung và dài hạn. Thị trường chứng khoán Việt Nam sắp đón nhận “cú huých lớn” từ việc nâng hạng từ cận biên lên mới nổi, thu hút dòng vốn từ các quỹ đầu tư lớn. Nhóm này đặc biệt hưởng lợi từ chiến lược “Trung Quốc +1”, với các doanh nghiệp nước ngoài dịch chuyển nhà máy sang Việt Nam.
Công ty Chứng khoán EVS nhấn mạnh lợi thế cạnh tranh của Việt Nam so với các quốc gia khác như Ấn Độ, Brazil và Trung Quốc, nhờ mức thuế thấp hơn và môi trường đầu tư ổn định. Tuy nhiên, các chuyên gia cảnh báo rằng sự phân hóa sẽ tiếp diễn, tùy thuộc vào lợi thế riêng của từng doanh nghiệp. Các mã được ưa thích bao gồm SIP với hơn 1.000 ha đất sẵn sàng cho thuê, KBC với quỹ đất 687 ha tại KCN Tràng Duệ (Hải Phòng) có thể triển khai trong 2025, và BCM với 700 ha tại KCN Cây Trường (Bình Dương) được chấp thuận đầu tư năm 2024.
Trong dài hạn, nhà đầu tư có thể chú ý đến các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất cao su chuyển đổi lớn, như GVR (Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam) và PHR (Công ty Cổ phần Cao su Phước Hòa), với triển vọng từ dòng tiền đền bù và cho thuê đất KCN đều đặn.
Dữ liệu ngành bất động sản Việt Nam cho thấy P/E trung bình khoảng 25,3x, cao hơn mức trung bình 3 năm là 17,0x, phản ánh kỳ vọng tăng trưởng. Điều này phù hợp với nhận định tích cực từ các báo cáo, như từ SSI Research, nhấn mạnh triển vọng sáng sủa cho thị trường chứng khoán Việt Nam trong nửa cuối năm 2024 và sang 2025.
Kết Luận
Với dòng vốn FDI tiếp tục đổ mạnh vào Việt Nam, nhóm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp đang đứng trước cơ hội tăng trưởng vượt bậc. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần chọn lọc kỹ lưỡng, ưu tiên các doanh nghiệp có quỹ đất lớn, vị trí chiến lược và nền tảng tài chính vững chắc.
Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu vẫn còn biến động, sự kết hợp giữa chính sách hỗ trợ từ Chính phủ và xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng sẽ là động lực chính giúp ngành này bứt phá. Thị trường chứng khoán Việt Nam, với P/E VN-Index khoảng 13,0 vào cuối 2024, đang ở vị thế hấp dẫn để đón nhận dòng vốn mới, đặc biệt từ các quỹ quốc tế.
