Căn Hộ Lên Ngôi, Đất Nền Thận Trọng: Diễn Biến Thị Trường Bất Động Sản Quý II/2025

Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đang dần phục hồi sau giai đoạn khó khăn, quý II/2025 chứng kiến sự chuyển dịch rõ rệt: căn hộ trở thành tâm điểm thu hút nhà đầu tư và người mua ở thực, trong khi đất nền bước vào giai đoạn thận trọng. Theo báo cáo “Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm” từ Batdongsan.com.vn, căn hộ ghi nhận mức độ quan tâm cao nhất với 29%, vượt qua đất nền (28%) và nhà riêng (22%). Trong khi đó, đất nền hạ nhiệt cả về nguồn cung và mức độ quan tâm do tác động từ chính sách thuế và tâm lý thận trọng.

Bài viết này phân tích chi tiết xu hướng thị trường bất động sản quý II/2025, nguyên nhân dẫn đến sự phân hóa giữa các phân khúc, và cơ hội đầu tư trong bối cảnh mới.

1. Căn Hộ Thống Lĩnh Mức Độ Quan Tâm

Theo Batdongsan.com.vn, trong quý II/2025, căn hộ khẳng định vị thế dẫn đầu với tỷ trọng mức độ quan tâm đạt 29%, vượt qua đất nền (28%) và nhà riêng (22%). Sự vươn lên này phản ánh sự dịch chuyển hành vi người mua từ đầu cơ ngắn hạn sang nhu cầu ở thực và đầu tư khai thác dòng tiền ổn định.

• Phục hồi rõ rệt từ tháng 6/2025: So với tháng 4/2025, mức độ quan tâm đến chung cư tại TP.HCM tăng 11%, trong khi lượng tin đăng bán chung cư tăng 12%, cho thấy nguồn cung đang hồi phục theo nhu cầu.
• Nhu cầu ở thực tăng mạnh: Khảo sát 502 môi giới bất động sản cho thấy 64% môi giới đánh giá khách hàng mua để ở chiếm trên 40% giao dịch. Điều này phản ánh động lực tăng trưởng đến từ nhu cầu thực.
• Đầu tư khai thác dòng tiền: 57% môi giới nhận định nhóm khách mua để cho thuê chiếm trên 40%, cho thấy xu hướng đầu tư chuyển từ lướt sóng sang khai thác dài hạn, tập trung vào sinh lời ổn định.

2. TP.HCM: Điểm sáng thu hút dòng tiền

TP.HCM tiếp tục là tâm điểm của thị trường căn hộ, nhờ quy hoạch hành chính mới, giãn dân hợp lý, và sự phát triển của các trung tâm kinh tế, dịch vụ vệ tinh.

• Sức hút nội tại: 73% lượng tìm kiếm chung cư tại TP.HCM đến từ người dân địa phương, khẳng định sức hút ổn định.
• Dòng tiền từ miền Bắc: Lượng tìm kiếm chung cư tại TP.HCM từ nhà đầu tư miền Bắc tăng mạnh từ 44% (quý II/2024) lên 61% (quý II/2025). Nguyên nhân là giá chung cư Hà Nội đã vượt TP.HCM, khiến nhà đầu tư miền Bắc xem TP.HCM là khu vực có dư địa tăng giá tốt hơn.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, nhận định: “Sự quan tâm gia tăng dành cho TP.HCM là kết quả của quá trình giãn dân hợp lý, quy hoạch hành chính mới, cùng với sự hình thành của các trung tâm kinh tế, dịch vụ vệ tinh. Đây là những yếu tố nền tảng giúp khu vực này thu hút mạnh dòng tiền đầu tư trong trung và dài hạn.”

1. Xu hướng hạ nhiệt

Sau giai đoạn tăng trưởng nóng đầu năm 2025, thị trường đất nền quý II/2025 ghi nhận xu hướng hạ nhiệt rõ rệt cả về mức độ quan tâm lẫn nguồn cung. Nguyên nhân chính đến từ:

• Chính sách thuế bất động sản: Các thông tin liên quan đến đề xuất đánh thuế (như thuế 20% trên lãi chuyển nhượng bất động sản) khiến nhà đầu tư thận trọng.
• Biến động thuế quan: Các yếu tố vĩ mô, bao gồm chi phí nắm giữ tăng và chính sách chưa rõ ràng, làm giảm sức hút của đất nền.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy:

• Mức độ quan tâm giảm mạnh: So với tháng 3/2025, mức độ quan tâm đất nền trong tháng 6 giảm 28% tại TP.HCM và 33% tại các khu vực khác.
• Nguồn cung co lại: Lượng tin đăng đất nền giảm 15% tại Hà Nội, 9% tại TP.HCM, và 3% tại các khu vực khác.

Ông Tuấn nhận xét: “Điều này phản ánh tâm lý thận trọng từ cả người mua lẫn người bán, trong bối cảnh chi phí nắm giữ tăng và chính sách chưa rõ ràng.”

2. Phân hóa theo vùng

Mức độ quan tâm đất nền trong quý II/2025 có sự phân hóa rõ rệt giữa các khu vực:

• Miền Bắc: Quan tâm phân bố rộng, tập trung tại các tỉnh có nội lực kinh tế mạnh như Hải Phòng, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên.
• Miền Nam: Quan tâm tập trung quanh TP.HCM, đặc biệt tại Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu.

3. Giá đất nền: Miền Bắc dẫn đầu tăng giá

Mặt bằng giá đất nền miền Bắc cao hơn miền Nam, với một số tỉnh ghi nhận tăng giá mạnh từ đầu năm 2023 đến quý II/2025:

• Miền Bắc:
  • Bắc Ninh: 36 triệu/m²
  • Hưng Yên: 35 triệu/m²
  • Hà Nam, Hải Dương: 26 triệu/m²
  • Bắc Giang, Vĩnh Phúc: 24 triệu/m²
  • Tăng giá mạnh: Hòa Bình (+200%), Bắc Giang (+100%), Hưng Yên (+75%), Bắc Ninh (+54%), Vĩnh Phúc (+26%).
• Miền Nam:
  • Bình Dương: 31 triệu/m²
  • Cần Thơ: 28,9 triệu/m²
  • Bà Rịa – Vũng Tàu, Kiên Giang: ~16 triệu/m²
  • Tăng giá ổn định: Bình Dương (+25%), Đồng Nai (+23%), Long An (+36%), Bà Rịa – Vũng Tàu (+18%), Bình Phước và Tây Ninh giữ mức tham chiếu.

1. Cơ hội

• Căn hộ: Với nhu cầu ở thực và đầu tư cho thuê tăng, căn hộ tại TP.HCM và các khu vực vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai là lựa chọn hấp dẫn. Dư địa tăng giá tốt, đặc biệt khi giá chung cư Hà Nội đã vượt TP.HCM.
• Đất nền: Các tỉnh miền Bắc như Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng vẫn có tiềm năng tăng trưởng nhờ nội lực kinh tế và hạ tầng phát triển. Nhà đầu tư dài hạn có thể tận dụng giai đoạn điều chỉnh để tìm cơ hội.

2. Thách thức

• Chính sách thuế: Đề xuất thuế 20% trên lãi chuyển nhượng bất động sản và chứng khoán khiến nhà đầu tư lướt sóng dè dặt, ảnh hưởng thanh khoản đất nền.
• Tâm lý thận trọng: Sự không rõ ràng trong chính sách và chi phí nắm giữ tăng làm giảm sức hút của đất nền, đặc biệt ở các khu vực giá đã tăng nóng.

Thị trường bất động sản quý II/2025 cho thấy sự phân hóa rõ nét: căn hộ dẫn dắt với nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn, trong khi đất nền bước vào giai đoạn điều chỉnh do tâm lý thận trọng và tác động từ chính sách thuế. TP.HCM tiếp tục là điểm sáng, thu hút dòng tiền từ cả nhà đầu tư nội địa và miền Bắc, trong khi các tỉnh miền Bắc như Bắc Ninh, Hưng Yên giữ tiềm năng tăng giá đất nền. Để tận dụng cơ hội, nhà đầu tư cần theo dõi sát chính sách và ưu tiên chiến lược dài hạn, tập trung vào các khu vực có hạ tầng và quy hoạch mạnh.