Năm 2025 đang chứng kiến sự sôi động trở lại của thị trường bất động sản Việt Nam, với cả phân khúc công nghiệp và nhà ở đều ghi nhận giao dịch tích cực. Tuy nhiên, sự phân hóa rõ nét giữa các doanh nghiệp, phụ thuộc vào tính chất dự án và năng lực tài chính, đang định hình triển vọng của nhóm cổ phiếu bất động sản, đặc biệt là các doanh nghiệp vừa và nhỏ. Liệu đây có phải thời điểm để cổ phiếu bất động sản “tái sinh”?
Thị trường bất động sản: Phân hóa rõ nét
Trong gần một tháng qua, chỉ số nhóm cổ phiếu bất động sản tăng trưởng mạnh mẽ, chủ yếu nhờ đà tăng của các mã lớn thuộc nhóm Vingroup. Cụ thể, cổ phiếu VIC tăng 12,28% trong 10 phiên giao dịch gần nhất, trong khi VHM ghi nhận mức tăng ấn tượng 24,28% trong hơn một tháng và 13% trong 10 phiên gần đây. Tuy nhiên, các cổ phiếu bất động sản nhà ở khác tăng trưởng không đáng kể, trong khi nhóm bất động sản khu công nghiệp lại đối mặt với biến động do lo ngại về chính sách thuế quan đối ứng từ Mỹ.
Bất động sản nhà ở: Tăng trưởng phân hóa
Theo nhận định của Công ty Chứng khoán MBS, thị trường bất động sản Hà Nội trong nửa đầu năm 2025 cho thấy sự phân hóa rõ rệt. Phân khúc thấp tầng (nhà phố, biệt thự) ghi nhận tăng trưởng tích cực cả về nguồn cung và mức tiêu thụ, trong khi phân khúc cao tầng (căn hộ chung cư) chững lại do nguồn cung tập trung chủ yếu ở khu vực phía Đông.
Tại TP.HCM, nguồn cung căn hộ trong quý I/2025 giảm 36% so với cùng kỳ do các chủ đầu tư hạn chế mở bán mới. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ vẫn duy trì ở mức cao nhờ nhu cầu ổn định. Với bất động sản liền thổ, nguồn cung tăng nhẹ, nhưng tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 53% do giá bán ở mức cao.
Bước sang quý II/2025, thị trường xuất hiện nhiều tín hiệu tích cực. Vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản tăng mạnh, chiếm 25,9% tổng vốn đăng ký, cho thấy sức hút của ngành đối với nhà đầu tư nước ngoài. Khung pháp lý được hoàn thiện, với nhiều dự án lớn được phê duyệt, như Aqua City, phân khu C4 Đồng Nai, và 148 dự án tại Hà Nội. Thông tin về sáp nhập tỉnh thành cũng tạo kỳ vọng thúc đẩy phát triển hạ tầng, từ đó hỗ trợ thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, MBS dự báo kết quả kinh doanh quý II/2025 của các doanh nghiệp bất động sản dân cư khó có đột phá do lượng sản phẩm bàn giao ở mức thấp. Triển vọng tích cực hơn được kỳ vọng trong nửa cuối năm 2025, khi nhiều dự án gối đầu dự kiến được bàn giao, mang lại doanh thu đáng kể.
Bất động sản khu công nghiệp: Thách thức từ thuế quan
Nhóm bất động sản khu công nghiệp đối mặt với thách thức từ chính sách thuế quan đối ứng của Mỹ, dự kiến được công bố trong thời gian tới. Theo MBS, lợi nhuận của các doanh nghiệp như BCM, IDC và SZC có thể đi ngang do phụ thuộc vào các hợp đồng MOU ký trước đó.
Riêng KBC được dự báo tăng trưởng lợi nhuận 59% so với cùng kỳ, nhờ hợp đồng thuê đất với Goertek được ghi nhận trong quý II/2025. Tuy nhiên, MBS giữ quan điểm thận trọng về triển vọng kinh doanh của nhóm này trong các quý tiếp theo.
Cơ hội “tái sinh” từ tháo gỡ pháp lý
Trong bối cảnh thị trường phân hóa, ông Đào Hồng Dương, chuyên gia phân tích từ Công ty Chứng khoán VPBankS, nhận định rằng cổ phiếu bất động sản, đặc biệt là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, đang đứng trước cơ hội “hồi sinh” nhờ các yếu tố pháp lý và thị trường.
Novaland (NVL): Tín hiệu tích cực từ Aqua City
Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (NVL) là một ví dụ điển hình. Cổ phiếu NVL ghi nhận tăng trưởng đáng chú ý gần đây, được thúc đẩy bởi kỳ vọng tháo gỡ pháp lý cho các dự án lớn như Aqua City và Aqua Waterfront.
Theo báo cáo tài chính, NVL hiện có 141.000 tỷ đồng tồn kho, trong đó hơn 8.000 tỷ đồng là tồn kho đã hoàn thiện, chỉ chờ hoàn tất thủ tục pháp lý để bàn giao. Việc tháo gỡ nút thắt pháp lý sẽ mang lại doanh thu đáng kể cho NVL trong năm 2025 hoặc tương lai gần, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho triển khai các giai đoạn tiếp theo của dự án.
Kết quả kinh doanh quý I/2025 của NVL cho thấy dấu hiệu cải thiện, với doanh thu tăng 1,4–1,5 lần và lợi nhuận gộp tăng 2,5 lần so với cùng kỳ năm 2024, dù vẫn ghi nhận lỗ. Những tín hiệu này củng cố niềm tin vào tiềm năng “tái sinh” của NVL.
Các doanh nghiệp khác: Cơ hội từ pháp lý và nhu cầu thị trường
Ngoài NVL, nhiều doanh nghiệp bất động sản vừa và nhỏ khác cũng đang đón nhận tín hiệu tích cực. Các dự án như Izumi City của Nam Long (NLG), The Foresta và The Privia của KDH, Gem Riverside của DXG, cùng các dự án của HDG và AGG, đều được hưởng lợi từ tiến độ tháo gỡ pháp lý.
Tại Hà Nội, dự án Tràng Cát của KBC đã hoàn thiện tỷ lệ 1:500 và dự kiến mở bán trong quý II hoặc III/2025, tạo động lực tăng trưởng mới.
Tháo gỡ pháp lý không chỉ giúp các doanh nghiệp giải quyết vấn đề dòng tiền mà còn cải thiện khả năng huy động vốn và bán hàng. Nhu cầu thị trường ổn định, kết hợp với các chính sách tín dụng thuận lợi, đang tạo điều kiện để các doanh nghiệp bất động sản khôi phục hoạt động kinh doanh.
Triển vọng năm 2025: Phân hóa nhưng tiềm năng
Ông Đào Hồng Dương nhấn mạnh:
Năm 2025, ngành bất động sản, bao gồm cả bất động sản công nghiệp và nhà ở, dự kiến sẽ có giao dịch sôi động. Tuy nhiên, các doanh nghiệp sẽ có sự phân hóa rõ rệt, phụ thuộc vào tính chất dự án và năng lực tài chính.
Những doanh nghiệp sở hữu dự án ở vị trí đắc địa và được tháo gỡ pháp lý sẽ có lợi thế lớn trong việc huy động vốn và đẩy mạnh bán hàng.
Nhóm cổ phiếu bất động sản vừa và nhỏ, như NVL, NLG, KDH, DXG, HDG và AGG, đang đứng trước cơ hội “tái sinh” nhờ các yếu tố hỗ trợ từ chính sách và nhu cầu thị trường. Trong khi đó, nhóm bất động sản khu công nghiệp cần thận trọng hơn do tác động từ chính sách thuế quan quốc tế.
Kết luận
Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2025 đang cho thấy những tín hiệu tích cực, với sự phục hồi rõ nét ở phân khúc nhà ở và tiềm năng tăng trưởng từ các dự án lớn được tháo gỡ pháp lý. Dù nhóm bất động sản khu công nghiệp đối mặt với thách thức từ thuế quan, các doanh nghiệp vừa và nhỏ trong phân khúc nhà ở đang đứng trước cơ hội lớn để “tái sinh”.
Nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng, tập trung vào các doanh nghiệp có dự án chất lượng, năng lực tài chính mạnh và được hưởng lợi từ chính sách, để tận dụng tối đa tiềm năng tăng trưởng của nhóm cổ phiếu bất động sản trong năm nay.
