Ngành bất động sản khu công nghiệp (KCN) tại Việt Nam đang bước vào giai đoạn đầy thách thức, khi tâm lý thận trọng bao trùm thị trường do lo ngại về chính sách thuế quan từ Mỹ. Dù VN-Index đã hồi phục hoàn toàn từ cú sốc tháng 4/2025, nhóm cổ phiếu KCN chỉ tăng trưởng khiêm tốn, phản ánh sự dè dặt của nhà đầu tư trước các rủi ro thương mại quốc tế. Liệu đây có phải thời điểm để “xuống tiền” cho nhóm cổ phiếu này, hay nhà đầu tư vẫn cần chờ đợi thêm tín hiệu từ các đàm phán thuế quan?
Tăng Trưởng Chậm Lại Trong Bối Cảnh Bất Ổn Thương Mại
Việt Nam đã nổi lên như một trung tâm sản xuất mới trong chuỗi cung ứng toàn cầu, thu hút dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) mạnh mẽ. Theo số liệu năm 2024, hơn 70% kim ngạch xuất khẩu của Việt Nam đến từ các doanh nghiệp FDI, với 67% vốn FDI đăng ký mới chảy vào lĩnh vực sản xuất. Ngành bất động sản KCN đóng vai trò quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu nhà xưởng và cơ sở hạ tầng cho các nhà đầu tư quốc tế.
Tuy nhiên, kể từ khi chiến tranh thương mại Mỹ – Trung khởi phát vào năm 2018, sự phụ thuộc ngày càng lớn vào xuất khẩu sang Mỹ đã khiến Việt Nam dễ tổn thương trước các cú sốc thương mại. Năm 2025, các chính sách thuế quan do Tổng thống Mỹ Donald Trump đề xuất đã tạo ra một lớp rủi ro mới, khiến nhiều doanh nghiệp FDI tạm dừng hoặc trì hoãn kế hoạch đầu tư. Điều này trực tiếp ảnh hưởng đến triển vọng tăng trưởng của ngành KCN.
Từ đầu năm 2025, Việt Nam đã cấp phép cho 25 dự án KCN mới với tổng diện tích 7.692 ha, tập trung tại các tỉnh như Bắc Giang, Thái Nguyên, Bình Phước và Bà Rịa – Vũng Tàu.
Riêng quý I/2025 ghi nhận 13 dự án mới với 3.951 ha, gần bằng tổng diện tích cấp phép cả năm 2023. Dù đà phê duyệt phục hồi trong tháng 5 sau sự chững lại vào tháng 4, tâm lý thận trọng vẫn chiếm ưu thế khi các nhà đầu tư chờ đợi kết quả từ các đàm phán thương mại giữa Việt Nam và Mỹ.
Hiệu Suất Cổ Phiếu KCN: Chưa Hấp Dẫn Nhà Đầu Tư
Tính đến ngày 27/5/2025, VN-Index đã phục hồi hoàn toàn từ mức đáy tháng 4, nhờ lực mua mạnh ở các nhóm ngành logistics, cảng biển và xuất khẩu. Tuy nhiên, nhóm cổ phiếu bất động sản KCN chỉ tăng trung bình khoảng 14%, thấp hơn đáng kể so với mức tăng của VN-Index. Điều này phản ánh tâm lý dè dặt của nhà đầu tư đối với các cổ phiếu chịu ảnh hưởng trực tiếp từ rủi ro thuế quan, như KBC, BCM, IDC, SZC và SIP.
Mặc dù phần lớn doanh nghiệp KCN đạt hoặc vượt nhẹ dự báo kết quả kinh doanh cho năm 2025, kế hoạch cả năm vẫn đối mặt với nhiều thách thức. Ngoại trừ KBC, SZC và SIP, nhiều doanh nghiệp đang phải điều chỉnh chiến lược để ứng phó với bất ổn. Chứng Khoán Sài Gòn (VnDirect) dự báo giá thuê đất KCN sẽ giữ nguyên và sản lượng bàn giao giảm nhẹ trong giai đoạn 2025-2026, do tác động từ chính sách thuế quan và sự thận trọng của các nhà đầu tư FDI.
Chiến Lược Phòng Thủ Của Doanh Nghiệp KCN
Trước bối cảnh bất ổn, các doanh nghiệp KCN đang chuyển sang các chiến lược phòng thủ để bảo vệ bảng cân đối tài chính và duy trì dòng tiền. Một số động thái đáng chú ý bao gồm:
- Becamex IDC (BCM): Tập trung duy trì đòn bẩy tài chính thấp và điều chỉnh kế hoạch tăng vốn. BCM đã hoãn phát hành 300 triệu cổ phiếu, thay vào đó chia thành hai đợt. Giai đoạn 1 dự kiến chào bán 150 triệu cổ phiếu qua đấu giá công khai với giá sàn 50.000 đồng/cổ phiếu, nhằm thu về ít nhất 7.500 tỷ đồng cho các dự án chiến lược. Tuy nhiên, do thị trường không thuận lợi, BCM đang xem xét giảm quy mô phát hành hoặc gia hạn kế hoạch đến năm 0.
- Kinh Bắc (KBC): Công bố kế hoạch phát hành riêng lẻ 250 triệu cổ phiếu với giá khoảng 24.000 đồng/cổ phiếu từ cuối năm 2024, dự kiến thu về 6.000 tỷ đồng để tái cơ cấu nợ. Tuy nhiên, kế hoạch này vẫn chưa có cập nhật về tiến độ triển khai.
- Sonadezi Châu Đức (SZC) và SIP: Hai doanh nghiệp này tích cực đa dạng hóa nguồn thu bằng cách mở rộng sang mảng cho thuê nhà xưởng và dịch vụ logistics, giúp tăng tính linh hoạt và khả năng tạo dòng tiền bền vững.
Thị Trường “Quan Sát Và Chờ Đợi”
Theo VnDirect, vài tháng tới sẽ là giai đoạn bước ngoặt không chỉ cho ngành bất động sản KCN mà còn cho toàn bộ nền kinh tế Việt Nam. Ngành KCN, vốn nằm ở tuyến đầu thu hút dòng vốn quốc tế, đang đối mặt với rủi ro giảm biên lợi nhuận và trì hoãn cam kết đầu tư nếu kết quả đàm phán thuế quan không thuận lợi.
Ngược lại, một kịch bản tích cực hơn kỳ vọng có thể khôi phục năng lực cạnh tranh của Việt Nam, mở ra cơ hội định giá lại cho các cổ phiếu trong nhóm.
Hiện tại, thị trường đang ở trạng thái “quan sát và chờ đợi”, với các nhà đầu tư thận trọng theo dõi diễn biến chính sách thương mại của Việt Nam và Mỹ.
VnDirect khuyến nghị nhà đầu tư chưa nên vội giải ngân vào nhóm cổ phiếu KCN, mà nên chờ thêm tín hiệu rõ ràng từ các cuộc đàm phán và chính sách đối ứng của Việt Nam.
Kết Luận
Ngành bất động sản KCN đang đứng trước ngã rẽ quan trọng, khi các yếu tố bất ổn từ chính sách thuế quan của Mỹ có thể định hình lại triển vọng tăng trưởng trong ngắn và dài hạn. Dù nguồn cung KCN mới vẫn dồi dào và Việt Nam tiếp tục là điểm đến hấp dẫn của dòng vốn FDI, tâm lý thận trọng của nhà đầu tư và chiến lược phòng thủ của các doanh nghiệp cho thấy nhóm cổ phiếu KCN chưa phải là lựa chọn đầu tư hấp dẫn vào thời điểm hiện tại.
Nhà đầu tư cần theo dõi sát các diễn biến thương mại quốc tế và kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp trong vài quý tới để đưa ra quyết định phù hợp.
