Sau giai đoạn trầm lắng, nhóm cổ phiếu bất động sản đang trở thành tâm điểm của dòng tiền trên thị trường chứng khoán Việt Nam, nhờ các chính sách hỗ trợ từ Nghị quyết 68-NQ/TW. Với thanh khoản tăng mạnh và lực cầu cải thiện, các mã có pháp lý rõ ràng, quỹ đất sạch và khả năng triển khai dự án thực tế như VHM, NLG, KDH, và BCM đang dẫn đầu xu hướng tích sản, trong khi các mã khác như LDG hay ITA chỉ ghi nhận dòng tiền ngắn hạn.
Nghị Quyết 68: Động Lực Thúc Đẩy Dòng Tiền
Nghị quyết 68-NQ/TW, với các chính sách tháo gỡ pháp lý và hỗ trợ thị trường bất động sản, đã tạo cú hích lớn cho nhóm ngành này. Sau thời gian dài chịu áp lực từ các rào cản về thủ tục và thanh khoản, thị trường chứng khoán ghi nhận sự quay lại của dòng tiền tích sản, tập trung vào các doanh nghiệp có nền tảng cơ bản vững chắc.
Dữ liệu từ các phiên giao dịch đầu tháng 5/2025 cho thấy thanh khoản tại nhóm bất động sản tăng đáng kể, với nhiều mã như NLG, DIG, CEO, DXG, PDR, VHM, VRE, và VPL nằm trong nhóm dẫn đầu về giá trị khớp lệnh trên sàn HOSE.
Đặc biệt, các mã từng “đóng băng” như KDH và SCR bắt đầu thu hút lực mua mạnh, với khối lượng giao dịch tăng dần qua các phiên. Điều này phản ánh chiến lược gom hàng của dòng tiền lớn, chuyển từ tâm lý đầu cơ sang tích sản dài hạn.
Trong 10 phiên gần nhất, nhóm bất động sản đóng góp quan trọng vào đà tăng của VN-Index, với bộ đôi VIC và VHM dẫn dắt chỉ số vượt ngưỡng kháng cự tâm lý 1.330 điểm.
Dòng Tiền Chọn Lọc: Ưu Tiên Nội Lực
Khác với các đợt sóng trước đây, dòng tiền hiện nay mang tính chọn lọc rõ rệt, tập trung vào các doanh nghiệp có nội lực mạnh, pháp lý dự án minh bạch và khả năng triển khai thực tế.
VHM: Đầu Tàu Dẫn Dắt
Vinhomes (VHM) tiếp tục là cổ phiếu dẫn đầu nhóm bất động sản nhờ quy mô dự án lớn, tiến độ triển khai ổn định và năng lực vận hành đã được kiểm chứng.
Với danh mục dự án đô thị quy mô như Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Grand Park, VHM duy trì vị thế trong danh mục của các quỹ đầu tư nước ngoài, nhờ tính ổn định và tiềm năng tăng trưởng dài hạn.
NLG: Tâm Điểm Tích Sản
Nam Long (NLG) là một trong những mã thu hút dòng tiền tổ chức mạnh mẽ nhất. Với quỹ đất sạch hơn 680 ha tại các khu vực vệ tinh TP.HCM như Long An, Đồng Nai, và Cần Thơ, Nam Long sở hữu danh mục dự án đô thị tích hợp hiếm hoi, đủ lớn để phát triển trong chu kỳ 5–10 năm.
Các dự án như Mizuki Park, Akari City, và Southgate được bàn giao đúng tiến độ, giúp doanh nghiệp duy trì dòng tiền ổn định.
Chứng khoán Vietcap khuyến nghị MUA NLG với giá mục tiêu 43.300 đồng/cổ phiếu, tương ứng tỷ suất sinh lời 38%, nhờ triển vọng từ các dự án trọng điểm như Waterpoint, Izumi, và Akari, cùng kế hoạch thoái vốn một phần để củng cố tài chính.
KDH và BCM: Lợi Thế Quỹ Đất Sạch
Khang Điền (KDH) nổi bật với quỹ đất nội đô tại TP.HCM, đảm bảo pháp lý rõ ràng và bảng cân đối tài chính lành mạnh.
Trong khi đó, Becamex IDC (BCM) được đánh giá cao nhờ hệ sinh thái khu công nghiệp – đô thị – logistics tại Bình Dương, hưởng lợi từ cải cách thể chế và đầu tư công. Cả hai mã này thu hút dòng tiền tích lũy từ các nhà đầu tư dài hạn.
Dòng Tiền Ngắn Hạn: LDG, ITA, QCG, HQC
Các mã như LDG, ITA, QCG, và HQC ghi nhận dòng tiền ngắn hạn, chủ yếu phản ứng với biến động thị trường. Khối lượng giao dịch tại nhóm này biến động mạnh, cho thấy tâm lý đầu cơ vẫn chiếm ưu thế, chưa hình thành xu hướng tích sản dài hạn.
Định Giá Hấp Dẫn, Tiềm Năng Tăng Trưởng
Theo dữ liệu từ FiinTrade, tỷ lệ giá trên giá trị sổ sách (P/B) trung bình của ngành bất động sản hiện ở mức 1,0, thấp hơn nhiều so với giai đoạn 2021–2022 (1,5 lần). Một số mã như NLG, KDH, HDG, SZC, và SCR đang giao dịch với P/B chỉ từ 0,7–0,9 lần, tức dưới giá trị sổ sách, tạo vùng định giá hấp dẫn cho nhà đầu tư.
Về tỷ lệ giá trên lợi nhuận (P/E forward), ngành bất động sản chưa phản ánh đầy đủ tiềm năng do nhiều doanh nghiệp vẫn trong giai đoạn phục hồi. Tuy nhiên, với các chính sách tháo gỡ pháp lý từ Nghị quyết 68, nhiều công ty chứng khoán dự báo lợi nhuận ngành sẽ cải thiện từ nửa cuối năm 2025.
Các mã như SZC, HDG, BCM, và VHM được đưa vào danh mục theo dõi tích sản trung hạn, với kỳ vọng tăng trưởng mạnh nếu tiến độ triển khai dự án được đẩy nhanh.
Triển Vọng và Chiến Lược Đầu Tư
Nghị quyết 68 đã tạo động lực để khơi thông pháp lý và thúc đẩy triển khai các dự án bất động sản, đặc biệt tại các khu vực trọng điểm như TP.HCM, Bình Dương, và Đồng Nai. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần thận trọng với tâm lý thị trường giằng co và áp lực chốt lời ngắn hạn. Các chuyên gia khuyến nghị:
-
Tập trung vào cổ phiếu có nền tảng cơ bản: Ưu tiên các mã như VHM, NLG, KDH, và BCM với quỹ đất sạch, pháp lý rõ ràng, và dòng tiền ổn định.
-
Tránh chạy theo sóng ngắn hạn: Hạn chế mua đuổi các mã như LDG hay ITA, vốn dễ biến động do tâm lý đầu cơ.
-
Chiến lược tích sản dài hạn: Tận dụng các nhịp điều chỉnh để gom hàng, đặc biệt khi VN-Index kiểm định lại vùng hỗ trợ 1.320–1.325 điểm.
Kết Luận
Nhóm cổ phiếu bất động sản đang trở thành điểm sáng trên thị trường chứng khoán Việt Nam sau Nghị quyết 68, với dòng tiền tích sản đổ mạnh vào các mã có nội lực như VHM, NLG, KDH, và BCM. Định giá hấp dẫn và triển vọng phục hồi từ các dự án trọng điểm tạo cơ hội cho nhà đầu tư dài hạn. Tuy nhiên, sự phân hóa dòng tiền giữa các mã có nền tảng cơ bản và nhóm đầu cơ ngắn hạn đòi hỏi nhà đầu tư phải chọn lọc kỹ lưỡng, ưu tiên các doanh nghiệp có pháp lý rõ ràng và khả năng triển khai dự án thực tế để tối ưu hóa lợi nhuận trong chu kỳ tăng trưởng mới.
