Nhóm cổ phiếu bất động sản nhà ở đang trở thành tâm điểm thị trường chứng khoán Việt Nam, với đà tăng giá mạnh nhờ kỳ vọng từ các chính sách pháp lý mới và Nghị quyết 68-NQ/TW của Bộ Chính trị. Những động thái khơi thông pháp lý, đẩy mạnh đầu tư công, và mặt bằng lãi suất thấp đang tạo lực đẩy cho một chu kỳ phục hồi bền vững. Tuy nhiên, tính phân hóa cao và rủi ro vĩ mô đòi hỏi nhà đầu tư phải chọn lọc cổ phiếu dựa trên năng lực triển khai dự án và sức khỏe tài chính của doanh nghiệp.
Lực Đẩy Từ Chính Sách: Pháp Lý và Hỗ Trợ Kinh Tế
Thị trường bất động sản đang được hưởng lợi từ một loạt chính sách đột phá, trải dài từ pháp lý, tiền tệ, tài khóa đến cơ cấu hành chính, tạo nền tảng cho sự phục hồi dài hạn.
Nghị Quyết 68-NQ/TW và Các Luật Mới
Nghị quyết 68-NQ/TW, ban hành đầu năm 2025, thể hiện quyết tâm của Đảng và Chính phủ trong việc thúc đẩy kinh tế tư nhân và tháo gỡ ách tắc cho hơn 1.200 dự án bất động sản, với hơn một nửa tập trung tại TP.HCM và Hà Nội. Chính sách này được kỳ vọng tăng nguồn cung nhà ở, kích thích thanh khoản và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.
Nghị quyết 171/2025/QH/15, có hiệu lực từ tháng 4/2025, cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất trong 5 năm. Các dự án đáp ứng quy hoạch và được UBND tỉnh chấp thuận có thể sử dụng tới 30% diện tích đất tăng thêm, mở ra cơ hội giải phóng quỹ đất và triển khai dự án mới.
Đề xuất sửa đổi Luật Các tổ chức tín dụng, với trọng tâm luật hóa Nghị quyết 42/2017/QH14 về xử lý nợ xấu, sẽ đẩy nhanh xử lý tài sản đảm bảo, chủ yếu là bất động sản, kích hoạt dòng tiền vào các dự án giá trị và hỗ trợ ngân hàng phục hồi lợi nhuận.
Lãi Suất Thấp và Đầu Tư Công
Mặt bằng lãi suất thấp, kết hợp với gói tín dụng 500.000 tỷ đồng từ Ngân hàng Nhà nước, tạo điều kiện cho doanh nghiệp và người mua nhà tiếp cận vốn. Đầu tư công vào các dự án hạ tầng như cầu Tứ Liên (Hà Nội) hay cao tốc Bắc-Nam mở rộng không gian đô thị, nâng giá trị bất động sản và kích thích nhu cầu nhà ở tại các khu vực hưởng lợi.
Cổ Phiếu Bất Động Sản Nhà Ở: Tâm Điểm Thị Trường
Nhóm cổ phiếu bất động sản nhà ở, như Vingroup (VIC), Nam Long (NLG), Khang Điền (KDH), Đất Xanh (DXG), Hoàng Huy (TCH), và Phát Đạt (PDR), ghi nhận đà tăng mạnh. Ông Michael Kokalari từ VinaCapital nhấn mạnh mối liên hệ chặt chẽ giữa bất động sản và ngân hàng, với tín dụng bất động sản chiếm tỷ trọng lớn trong danh mục ngân hàng. Sự phục hồi của thị trường bất động sản, cùng chính sách hỗ trợ, đã thúc đẩy các mã này tăng trưởng ấn tượng.
Định giá nhiều cổ phiếu bất động sản nhà ở hiện ở mức hấp dẫn, ít chịu ảnh hưởng từ căng thẳng thương mại toàn cầu. Theo BSC, nếu Việt Nam đàm phán mức thuế quan với Mỹ ở 22-28%, các doanh nghiệp bất động sản nhà ở sẽ tiếp tục hưởng lợi từ nhu cầu nội địa ổn định.
Phân Hóa Cao: Chọn Lọc Doanh Nghiệp Năng Động
Ông Bùi Văn Huy, Giám đốc Phân tích FIDT, cảnh báo tính phân hóa trong nhóm cổ phiếu bất động sản vẫn cao, với rủi ro vĩ mô từ căng thẳng thương mại.
Thách Thức Thực Thi và Thị Trường
Các điểm nghẽn pháp lý tại địa phương, như quy hoạch, định giá đất, và thủ tục đầu tư, chưa được tháo gỡ đồng bộ, kìm hãm dòng vốn dự án. Lực cầu thực tế yếu do thu nhập chưa bắt kịp giá nhà và tâm lý thận trọng, dẫn đến thanh khoản thấp và tỷ lệ hấp thụ giảm.
Nếu Mỹ áp thuế quan cao (46%), mô hình tăng trưởng dựa vào xuất khẩu và FDI của Việt Nam sẽ chịu áp lực, làm giảm thu nhập tầng lớp trung lưu – nhóm mua nhà chủ lực – và ảnh hưởng lực cầu bất động sản. Lịch sử cho thấy chu kỳ bất động sản khó bền vững trong bối cảnh kinh tế bất ổn, như giai đoạn 2011-2012.
Doanh Nghiệp Nổi Bật
Yếu tố khả năng triển khai dự án là điểm phân hóa chính. Các mã như KDH, DXG, HDC, TCH, PDR được đánh giá cao nhờ:
-
Sở hữu dự án tại TP.HCM, đô thị vệ tinh, hoặc tỉnh hưởng lợi hạ tầng, nơi nhu cầu ở thực mạnh.
-
Pháp lý rõ ràng, sẵn sàng mở bán, ghi nhận doanh thu và dòng tiền ngắn hạn.
-
Tài chính lành mạnh, ít phụ thuộc đòn bẩy nợ.
Ngược lại, doanh nghiệp vướng pháp lý hoặc có dòng tiền âm sẽ khó tận dụng chu kỳ phục hồi. Nhà đầu tư cần tập trung vào doanh thu thực tế, thay vì quỹ đất trên sổ sách.
Triển Vọng Tích Cực Nhưng Cần Thận Trọng
Ông Nguyễn Thế Minh, Giám đốc Phân tích Yuanta Việt Nam, nhận định xu hướng ngắn và dài hạn của nhóm bất động sản nhà ở vẫn tích cực, với tiềm năng quay lại chu kỳ tăng trưởng như năm 2021, nhờ:
-
Chính sách pháp lý mới từ Nghị quyết 68-NQ/TW và 171/2025/QH/15.
-
Lãi suất thấp, hỗ trợ doanh nghiệp và người mua.
-
Đầu tư công, thúc đẩy đô thị hóa.
Tuy nhiên, sự phục hồi sẽ không đồng đều. Nhà đầu tư nên ưu tiên doanh nghiệp có năng lực triển khai dự án và tài chính vững mạnh, đồng thời theo dõi rủi ro vĩ mô từ thuế quan để điều chỉnh danh mục phù hợp.
