Phân Tích Cuộc Khủng Hoảng Bất Động Sản Trung Quốc: Nguyên Nhân, Tác Động Và Triển Vọng Phục Hồi 2025

24/04/2025

Cuộc khủng hoảng bất động sản Trung Quốc, kéo dài từ năm 2021, không chỉ là thách thức lớn nhất đối với nền kinh tế lớn thứ hai thế giới mà còn gây ra những tác động lan tỏa toàn cầu. Từng đóng góp tới 25% GDP, ngành bất động sản đang đối mặt với tình trạng suy thoái nghiêm trọng, với hàng triệu căn hộ bỏ trống, các nhà phát triển lớn như Evergrande và Country Garden vỡ nợ, và niềm tin thị trường sụp đổ. Dù chính phủ đã triển khai nhiều biện pháp hỗ trợ, thị trường vẫn chưa hoàn toàn ổn định. Bài viết này phân tích chi tiết nguyên nhân, tác động, các chính sách ứng phó, và triển vọng phục hồi của thị trường bất động sản Trung Quốc vào năm 2025.

Bản Chất Và Quy Mô Của Bong Bóng Bất Động Sản

Bong bóng bất động sản xảy ra khi giá nhà đất tăng vượt xa giá trị thực, thúc đẩy bởi đầu cơ, vay nợ quá mức, và kỳ vọng lợi nhuận phi thực tế. Tại Trung Quốc, bất động sản không chỉ là động lực kinh tế mà còn là biểu tượng văn hóa của sự ổn định và thành công. Theo Goldman Sachs, bất động sản và các ngành liên quan từng đóng góp 23,6% GDP vào năm 2021, nhưng con số này đã giảm xuống còn khoảng 19% vào năm 2024, theo Bloomberg Economics.

Thị trường bất động sản Trung Quốc có quy mô khổng lồ, với tổng giá trị nhà ở và hàng tồn kho đạt 52 nghìn tỷ USD, gấp đôi thị trường nhà ở Mỹ. Khoảng 78% tài sản hộ gia đình tại Trung Quốc gắn liền với bất động sản, so với chỉ 35% tại Mỹ, cho thấy mức độ phụ thuộc nghiêm trọng của người dân vào lĩnh vực này.

Đặc Điểm Thị Trường Bất Động Sản Trung Quốc

Thị trường bất động sản Trung Quốc có những đặc trưng riêng biệt, tạo điều kiện cho bong bóng hình thành:

Tâm lý đầu cơ mạnh mẽ: Trong bối cảnh thiếu kênh đầu tư hấp dẫn, người dân coi bất động sản là tài sản an toàn. Theo Citi Research, 74% hộ gia đình tại các thành phố lớn sở hữu từ hai căn nhà trở lên, với gần 20% sở hữu ba căn hoặc hơn, làm trầm trọng tình trạng dư cung.
Doanh thu từ bán đất: Chính quyền địa phương phụ thuộc nặng nề vào doanh thu từ bán quyền sử dụng đất, chiếm tới 30% tổng thu nhập năm 2021, giảm xuống còn 24% vào năm 2022 do khủng hoảng.
Mô hình bán nhà trước hoàn thiện: Các nhà phát triển nhận tiền từ người mua trước khi hoàn thành dự án, tạo dòng tiền nhanh nhưng rủi ro nếu dự án bị đình trệ. Nomura ước tính khoảng 20 triệu căn nhà bán trước vẫn chưa hoàn thiện tính đến cuối năm 2023.

Nguyên Nhân Hình Thành Và Vỡ Bong Bóng

Nguyên Nhân Hình Thành

Bong bóng bất động sản Trung Quốc hình thành từ các yếu tố sau:

Phụ thuộc kinh tế vào bất động sản: Ngành này kéo theo các lĩnh vực như thép, xi măng, nội thất, và tài chính, trở thành động lực tăng trưởng chính.
Tín dụng dễ dãi: Chính sách tín dụng nới lỏng trước năm 2020 cho phép các nhà phát triển vay hàng trăm tỷ USD. Evergrande, ví dụ, tích lũy khoản nợ hơn 300 tỷ USD.
Tâm lý đầu cơ: Giá nhà tăng liên tục trong nhiều năm tạo niềm tin rằng bất động sản là khoản đầu tư không rủi ro.
Doanh thu bán đất: Doanh thu từ bán đất tăng từ 20% tổng thu nhập chính quyền địa phương năm 2012 lên 30% năm 2021, thúc đẩy mở rộng thị trường bất kiểm soát.

Dấu Hiệu Vỡ Bong Bóng

Cuộc khủng hoảng trở nên rõ nét từ năm 2021, khi Evergrande không thể thanh toán các khoản nợ, đánh dấu sự khởi đầu của làn sóng vỡ nợ. Country Garden và Sunac cũng rơi vào tình trạng tương tự vào năm 2022. Các số liệu chính thức cho thấy:

Giá nhà giảm: Giá nhà mới giảm 0,1% trong tháng 2/2025 so với tháng trước và giảm 4,8% so với cùng kỳ năm 2024. Tính từ đỉnh điểm tháng 8/2021, giá nhà trung bình giảm 20-30%.
Doanh số sụt giảm: Doanh số bán nhà của 100 nhà phát triển hàng đầu giảm 37,7% trong tháng 9/2024 so với cùng kỳ năm trước, mức giảm mạnh nhất kể từ tháng 4/2024.
Tồn kho kỷ lục: Trung Quốc có khoảng 32 triệu căn nhà không bán được và 90 triệu căn nhàn rỗi hoặc đầu tư không có người ở.

Các nhà phát triển lớn đối mặt với khủng hoảng thanh khoản nghiêm trọng. Country Garden ghi nhận khoản lỗ kỷ lục 175 tỷ nhân dân tệ (23,8 tỷ USD) trong năm 2023, gấp 30 lần năm trước, với tổng nợ 250,2 tỷ nhân dân tệ tính đến tháng 6/2024. Evergrande bị yêu cầu trả 13,4 tỷ nhân dân tệ tiền vay và đối mặt với án phạt 4,2 tỷ nhân dân tệ từ Ủy ban Điều tiết Chứng khoán Trung Quốc.

Tác Động Của Cuộc Khủng Hoảng

Đối Với Kinh Tế Trung Quốc

Cuộc khủng hoảng gây ra những tác động nghiêm trọng đến nền kinh tế:

Suy giảm đóng góp GDP: Tỷ trọng bất động sản và các ngành liên quan giảm từ 14,45% năm 2021 xuống 12,94% năm 2024, với tỷ trọng riêng của bất động sản giảm từ 7,7% xuống 6,27%.
Khó khăn tài chính địa phương: Doanh thu bán đất giảm 23% trong năm 2022 xuống 6,7 nghìn tỷ nhân dân tệ, chiếm 24% tổng thu nhập địa phương so với 30% năm 2021. Trong 7 tháng đầu năm 2024, chỉ Thượng Hải ghi nhận thặng dư tài khóa.
Tăng trưởng kinh tế chậm lại: IMF điều chỉnh dự báo tăng trưởng GDP Trung Quốc năm 2024 xuống 4,8%, giảm 0,2 điểm phần trăm, và 4,5% cho năm 2025. UBS hạ dự báo tăng trưởng năm 2025 xuống 4%.

Đối Với Hệ Thống Tài Chính

Ngân hàng Trung Quốc đối mặt với rủi ro lớn từ các khoản vay bất động sản. Theo S&P Global Market Intelligence, tỷ lệ phơi nhiễm bất động sản trong tổng khoản vay giảm từ 32,3% năm 2020 xuống 25,9% năm 2023, nhưng dư nợ cho ngành này giảm 6,1% trong năm 2024, đánh dấu năm thứ tư liên tiếp sụt giảm. Tổng giá trị nợ chưa trả của các nhà phát triển ước tính đạt 390 tỷ USD, đe dọa ổn định tài chính.

Đối Với Thị Trường Toàn Cầu

Cuộc khủng hoảng có tác động lan tỏa toàn cầu:

Giảm nhu cầu nguyên liệu thô: Sự suy thoái trong xây dựng làm giảm nhu cầu thép, xi măng, và các hàng hóa khác, ảnh hưởng đến các nước xuất khẩu như Úc và Brazil.
Tác động thương mại: Kinh tế Trung Quốc suy yếu gây áp lực lên chuỗi cung ứng và xuất khẩu toàn cầu. Các nhà đầu tư Trung Quốc bán tháo tài sản ở nước ngoài, như tại London và Canada, với giá thấp hơn tới 60% so với giá mua.
Rủi ro tài chính quốc tế: Các ngân hàng châu Âu và Mỹ, vốn có liên quan đến trái phiếu bất động sản Trung Quốc, đối mặt với nguy cơ tổn thất.

Biện Pháp Ứng Phó Của Chính Phủ

Chính Sách Kiềm Chế Nợ

Năm 2020, chính phủ Trung Quốc áp dụng chính sách “Ba lằn ranh đỏ”, giới hạn tỷ lệ nợ/tài sản dưới 70%, tỷ lệ nợ ròng/vốn chủ sở hữu dưới 100%, và tỷ lệ tiền mặt/nợ ngắn hạn trên 100%. Các công ty vi phạm cả ba giới hạn, như Evergrande, không được phép tăng nợ, dẫn đến khủng hoảng thanh khoản.

Chính Sách Kích Thích Thị Trường

Từ năm 2022, Bắc Kinh chuyển sang các biện pháp hỗ trợ:

Cắt giảm lãi suất: Ngày 22/7/2024, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBOC) giảm lãi suất cơ bản một năm xuống 3,35% và lãi suất năm năm xuống 3,85%. Lãi suất vay mua nhà lần đầu giảm xuống 3,1% trong quý 4/2023.
Nới lỏng điều kiện mua nhà: Yêu cầu thanh toán trước cho người mua nhà lần đầu giảm xuống 15%, và giới hạn dưới của lãi suất thế chấp bị loại bỏ.
Chương trình mua nhà tồn kho: PBOC triển khai gói tín dụng 300 tỷ nhân dân tệ (42 tỷ USD) để chính quyền địa phương mua nhà ế và chuyển thành nhà ở xã hội. Tuy nhiên, đến cuối tháng 6/2024, chỉ 12,1 tỷ nhân dân tệ (4%) được giải ngân.
Danh sách trắng dự án: Hơn 200 thành phố được khuyến khích cấp vốn cho các dự án bất động sản đủ điều kiện, với hơn 6 nghìn tỷ nhân dân tệ được phê duyệt để hoàn thành 15 triệu căn hộ.

Tái Cơ Cấu Nợ

Chính phủ hỗ trợ tái cơ cấu nợ cho các nhà phát triển. Country Garden đề xuất giảm 11,6 tỷ USD nợ nước ngoài, trong khi Sunac China yêu cầu xóa hơn 50% nợ tồn đọng trong kế hoạch tái cơ cấu thứ hai. Vanke nhận khoản vay 2,8 tỷ nhân dân tệ từ Shenzhen Metro Group để tránh vỡ nợ.

Triển Vọng Phục Hồi Năm 2025

Dự Báo

Triển vọng thị trường bất động sản Trung Quốc năm 2025 vẫn còn bất định, nhưng một số dấu hiệu tích cực đã xuất hiện:

Tăng trưởng GDP: CBRE dự báo GDP Trung Quốc đạt 4,7% trong năm 2025, nhờ chính sách kích thích và lãi suất thấp. Goldman Sachs ước tính chính phủ sẽ chi thêm 8 nghìn tỷ nhân dân tệ (1,12 nghìn tỷ USD) để giảm tồn kho.
Doanh số và giá nhà: S&P Global Ratings dự báo thị trường sẽ ổn định vào nửa cuối năm 2025, với doanh số bán nhà tại các thành phố cấp I tăng mạnh. Tuy nhiên, Reuters dự báo giá nhà giảm 2,5% trong năm 2025, chỉ phục hồi từ 2026.
Tồn kho giảm: Lượng nhà tồn kho giảm xuống mức thấp nhất kể từ năm 2011, và chênh lệch giữa lãi suất vay mua nhà và lợi tức cho thuê thu hẹp, khuyến khích người mua.

Dấu Hiệu Tích Cực

Một số tín hiệu cho thấy thị trường đang dần phục hồi:

Giá nhà tăng tại các thành phố lớn: Giá nhà mới tại Bắc Kinh tăng 0,09% lên 45.621 nhân dân tệ/m², trong khi tại Thượng Hải tăng 0,57% lên 57.127 nhân dân tệ/m² trong tháng 1/2025.
Doanh số phục hồi: Doanh số bán nhà tại các thành phố lớn tăng nhẹ sau gói kích thích tháng 9/2024, dù giảm 3,2% trong tháng 1/2025.
Đầu tư nước ngoài quay lại: Các công ty Singapore mua đất tại Thượng Hải vào tháng 2/2025, cho thấy niềm tin từ nhà đầu tư quốc tế.
Tuyên bố chính sách: Bộ trưởng Nhà ở Ni Hong nhận định thị trường ngừng suy giảm và bắt đầu ổn định từ đầu năm 2025.

Thách Thức Còn Lại

Mặc dù có tín hiệu tích cực, thị trường vẫn đối mặt với nhiều thách thức:

Dư cung nghiêm trọng: Khoảng 400 triệu m² căn hộ mới xây tồn kho tính đến tháng 5/2024.
Niềm tin thấp: Người tiêu dùng ưu tiên tiết kiệm, dẫn đến giảm phát dài nhất kể từ những năm 1960.
Khả năng chi trả: Nợ hộ gia đình đạt 145% thu nhập khả dụng, với tỷ lệ nợ thế chấp quá hạn cao nhất trong 4 năm.
Hiệu quả chính sách hạn chế: Chỉ 10% hồ sơ vay vốn trong danh sách trắng được duyệt, và các chương trình mua nhà tồn kho giải ngân chậm.

Kết Luận: Bài Học Và Hướng Đi Tương Lai

Cuộc khủng hoảng bất động sản Trung Quốc là bài học đắt giá về rủi ro của việc phụ thuộc quá mức vào một lĩnh vực kinh tế. Với 78% tài sản hộ gia đình gắn liền với bất động sản, cuộc khủng hoảng không chỉ là vấn đề kinh tế mà còn là thách thức xã hội và chính trị, ảnh hưởng đến niềm tin tiêu dùng và ổn định xã hội.

Trong ngắn hạn, chính phủ sẽ tiếp tục các biện pháp kích thích, như cắt giảm lãi suất, nới lỏng hạn chế mua nhà, và hỗ trợ tài chính cho các nhà phát triển. Hội nghị Công tác Kinh tế Trung ương nhấn mạnh ổn định thị trường bất động sản là ưu tiên năm 2025, với cam kết chi thêm 325 tỷ USD để hỗ trợ kinh tế, bao gồm bất động sản.

Về dài hạn, Trung Quốc cần cải cách cơ cấu để giảm phụ thuộc vào bất động sản, bao gồm:

Đa dạng hóa nguồn thu địa phương: Tìm nguồn thu nhập ổn định thay thế doanh thu bán đất.
Chuyển đổi số: Ứng dụng công nghệ để tối ưu hóa quy trình kinh doanh bất động sản, giảm chi phí và nâng cao trải nghiệm khách hàng.
Mô hình phát triển bền vững: Thúc đẩy nhà ở giá rẻ và điều chỉnh cung-cầu để giải quyết tình trạng dư cung.

Quá trình “hạ cánh mềm” của thị trường bất động sản có thể kéo dài vài năm, nhưng với các biện pháp mạnh mẽ và cải cách dài hạn, Trung Quốc có thể xây dựng một nền kinh tế cân bằng và bền vững hơn. Cuộc khủng hoảng, dù đau đớn, là cơ hội để tái định hình ngành bất động sản và củng cố nền tảng kinh tế quốc gia.