Thuế Quan 20% Của Mỹ: Cơ Hội Phục Hồi Cho Cổ Phiếu Bất Động Sản Khu Công Nghiệp

Ngày 7/8/2025, chính quyền Tổng thống Mỹ Donald Trump áp dụng mức thuế quan 20% đối với hàng hóa nhập khẩu từ Việt Nam. Mức thuế này, thấp hơn nhiều so với đề xuất ban đầu (46%), được đánh giá là hợp lý, giúp Việt Nam duy trì lợi thế cạnh tranh trong thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) và tạo cơ hội phục hồi cho nhóm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp (KCN). Bài viết phân tích tác động của chính sách thuế quan, triển vọng ngành KCN, và cơ hội đầu tư vào các cổ phiếu tiêu biểu.

1. Thuế Quan 20%: Lợi Thế Cạnh Tranh Được Duy Trì

Mức Thuế Hợp Lý So Với Khu Vực

• Mức thuế 20%: Áp dụng từ 7/8/2025, thấp hơn mức 25% của Ấn Độ và tương đương các nước ASEAN như Thái Lan, Malaysia, Indonesia (19%), giúp Việt Nam duy trì sức hút FDI.

• Thặng dư thương mại: Việt Nam ghi nhận thặng dư thương mại với Mỹ đạt 123,5 tỷ USD (2024) và 64,8 tỷ USD (5 tháng đầu 2025, tăng 29% so với cùng kỳ).

• Lợi thế cạnh tranh: Chi phí sản xuất thấp, 17 hiệp định thương mại tự do (FTA), hơn 60 hiệp định song phương/đa phương, và hạ tầng cải thiện giúp bù đắp chênh lệch thuế.

Rủi Ro Thuế Chuyển Tải

• Thuế bổ sung 40%: Áp dụng cho hàng hóa vi phạm quy định chuyển tải (transshipment), tức hàng từ nước thứ ba gia công sơ sài tại Việt Nam để né thuế.

• Thách thức: Chưa có định nghĩa rõ ràng về chuyển tải. Doanh nghiệp cần đảm bảo giá trị gia tăng nội địa (khoảng 35%) và tuân thủ quy tắc xuất xứ (C/O) để tránh rủi ro.

Nhận Định Chuyên Gia

Ông Nguyễn Thành Trung (Tổng giám đốc KimGroup):

“Mức thuế 20% là tín hiệu tích cực, nhưng cần thêm dữ liệu để khẳng định cơ hội tăng trưởng cho cổ phiếu KCN. Nhà đầu tư nên lạc quan thận trọng do rủi ro chuyển tải và xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng.”

Ông Vũ Duy Khánh (Giám đốc Phân tích, Smart Invest):

“Việt Nam vẫn cạnh tranh tốt so với Ấn Độ (25%) và hưởng lợi từ căng thẳng Mỹ – Trung. Tuy nhiên, triển vọng cổ phiếu KCN phụ thuộc vào từng doanh nghiệp cụ thể.”

2. Cơ Hội Hút Dòng Tiền Cho Cổ Phiếu KCN

Tâm Lý Thị Trường Ổn Định

• Giảm lo ngại: Mức thuế 20% thấp hơn dự kiến giúp xoa dịu tâm lý nhà đầu tư, vốn lo ngại kịch bản thuế cao hơn.

• Định giá hấp dẫn: Cổ phiếu KCN giảm trung bình 25% từ đầu năm 2025 (theo SSI), thấp hơn VN-Index và nhiều ngành khác, trở thành điểm đến tiềm năng của dòng tiền.

Triển Vọng Ngành KCN

• Nguồn cung tăng: 6 tháng đầu 2025, 26 KCN mới bổ sung 7.867 ha đất công nghiệp. Nguồn cung dịch chuyển từ thị trường cấp 1 (Hà Nội, TP.HCM) sang cấp 2 (các tỉnh lân cận).

• Tỷ lệ lấp đầy và giá thuê:

  • Miền Bắc: Tỷ lệ lấp đầy 79,7% (+0,8%), giá thuê 139 USD/m²/chu kỳ (+4%).

  • Miền Nam: Tỷ lệ lấp đầy 89%, giá thuê 170 USD/m²/chu kỳ (+4%). Giá thuê dự báo ổn định đến 2026.

• Chính sách hỗ trợ: Chính phủ đẩy mạnh đầu tư công, ưu đãi thuế (miễn 100% thuế TNDN 2 năm đầu, giảm 50% trong 4 năm tiếp theo) để thu hút FDI công nghệ cao.

• Thách thức:

  • Chi phí giải phóng mặt bằng tăng, khiến biên lợi nhuận dự án mới giảm còn 30-35%.

  • Nhu cầu thuê từ FDI giảm do bất ổn kinh tế toàn cầu, với doanh số cho thuê đất năm 2025 dự báo chỉ đạt 480 ha (+5%, giảm 24% so với dự báo trước, theo Vietcap).

3. Cổ Phiếu KCN Tiêu Biểu: Cơ Hội Và Rủi Ro

Sonadezi Châu Đức (SZC)

• Kết quả kinh doanh: Giải phóng mặt bằng 83% trên 2.300 ha. Doanh thu mảng KCN dự kiến 1.100 tỷ đồng/năm (2025-2027) nhờ giá thuê tăng 5%/năm. Dự án Khu đô thị Hữu Phước (41 ha) dự báo lợi nhuận tăng 61% (2025) và 58% (2026).

• Lợi thế: Hưởng lợi từ hạ tầng như cảng Cái Mép, sân bay Long Thành, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu.

• Khuyến nghị: Công ty Chứng khoán Bản Việt khuyến nghị mua, dù điều chỉnh giảm nhẹ dự báo doanh số và biên lợi nhuận.

Kinh Bắc (KBC)

• Kết quả kinh doanh: 6 tháng đầu 2025, doanh thu 3.696 tỷ đồng (+254%), trong đó cho thuê đất đạt 2.830 tỷ đồng (gấp 5,3 lần). Lợi nhuận sau thuế 1.248 tỷ đồng (+537%), nhưng chỉ hoàn thành 37% kế hoạch doanh thu và 39% kế hoạch lợi nhuận. Hàng tồn kho tăng lên 23.761 tỷ đồng (+10.000 tỷ đồng), tập trung vào dự án Khu đô thị Tràng Cát.

• Lợi thế: Quỹ đất lớn, giao dịch mua ròng từ khối ngoại.

• Rủi ro: Phụ thuộc lớn vào FDI điện tử, dễ bị ảnh hưởng bởi quy định chuyển tải.

IDICO (IDC)

• Kết quả kinh doanh: Doanh thu 3.557 tỷ đồng (-23%), lợi nhuận sau thuế 641 tỷ đồng (-43%), hoàn thành 40% kế hoạch lợi nhuận cả năm. Doanh thu mảng KCN giảm mạnh.

• Kế hoạch phục hồi: Thoái 15% vốn tại Cảng quốc tế Mỹ Xuân, khởi công dự án nhà ở xã hội 8.000 căn tại Đồng Nai (quý III/2025).

• Lợi thế: Quỹ đất chiến lược, lợi suất cổ tức 7,3%.

Viglacera (VGC)

• Kết quả kinh doanh: Doanh thu 6.095 tỷ đồng (+13%), mảng KCN đóng góp 1.967 tỷ đồng (+21%). Lợi nhuận sau thuế 839 tỷ đồng (+105%).

• Lợi thế: Sở hữu 600 ha đất KCN sẵn sàng cho thuê, kế hoạch chuyển đổi đất nhà máy sang phát triển nhà ở.

• Khuyến nghị: Định giá hấp dẫn, hiệu quả kinh doanh ổn định.

Các Cổ Phiếu Khác

• PHR (Cao su Phước Hòa): Lợi nhuận dự báo tăng 66% (2025) nhờ chuyển đổi đất cao su thành KCN và tiền bồi thường đất.

• DPR (Cao su Đồng Phú): Lợi nhuận tăng 37% nhờ chuyển đổi đất cao su.

• SIP: Quỹ đất lớn ở miền Nam, lợi suất cổ tức 3,3%, ít chịu rủi ro thuế quan.

4. Chiến Lược Đầu Tư

• Ưu tiên cổ phiếu blue-chip: IDC, SIP, PHR có tài chính lành mạnh, quỹ đất chiến lược, và ít phụ thuộc vào ngành xuất khẩu chịu rủi ro thuế quan.

• Đánh giá từng mã: Triển vọng phụ thuộc vào tiến độ ký MOU, bàn giao đất, và phương thức ghi nhận doanh thu (một lần hay dài hạn).

• Đa dạng hóa danh mục: Kết hợp với các ngành ít chịu ảnh hưởng thuế quan như ngân hàng (MBB, TCB, VCB) hoặc tiêu dùng (MWG, PNJ).

• Cẩn trọng rủi ro chuyển tải: Doanh nghiệp cần tuân thủ quy tắc xuất xứ để tránh thuế 40%, đặc biệt trong các ngành điện tử, dệt may, giày dép.

5. Kết Luận

Mức thuế quan 20% từ Mỹ là tín hiệu tích cực, giúp Việt Nam duy trì lợi thế cạnh tranh trong thu hút FDI và ổn định tâm lý thị trường. Nhóm cổ phiếu bất động sản KCN, với định giá hấp dẫn và tiềm năng từ hạ tầng trọng điểm như sân bay Long Thành, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, đang có cơ hội phục hồi mạnh mẽ.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần tiếp cận thận trọng, ưu tiên các doanh nghiệp có quỹ đất lớn, tài chính vững mạnh, và chiến lược đa dạng hóa khách hàng. Trong bối cảnh xu hướng bảo hộ toàn cầu gia tăng, ngành KCN Việt Nam vẫn là điểm sáng, hứa hẹn mang lại cơ hội đầu tư dài hạn trong năm 2025.