Novaland Phát Hành 320 Triệu Cổ Phiếu Giảm Nợ 8.719 Tỷ

Trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn đối mặt với nhiều thách thức, Novaland (mã CK: NVL) đã tổ chức thành công Đại hội đồng Cổ đông (ĐHĐCĐ) bất thường năm 2025 tại NovaWorld Phan Thiet vào ngày 7/8/2025. Đại hội đã thông qua các phương án trọng điểm nhằm tái cấu trúc tài chính, bao gồm phát hành hơn 320 triệu cổ phiếu để hoán đổi nợ trị giá hơn 8.719 tỷ đồng và thực hiện khoản vay chuyển đổi 5.000 tỷ đồng. Những quyết định này không chỉ giúp Novaland giảm áp lực nợ mà còn thể hiện nỗ lực phục hồi bền vững, hướng tới bảo vệ lợi ích cổ đông và tái khẳng định vị thế trên thị trường.

Bài viết này phân tích chi tiết các quyết định quan trọng và triển vọng của Novaland trong thời gian tới.

Hoán đổi nợ với cổ đông lớn

ĐHĐCĐ bất thường đã thông qua phương án phát hành hơn 168 triệu cổ phiếu riêng lẻ với giá 15.746 đồng/cổ phiếu để hoán đổi khoản nợ hơn 2.645 tỷ đồng từ ba chủ nợ: NovaGroup (2.527 tỷ đồng), Diamond Properties (111,7 tỷ đồng), và bà Hoàng Thu Châu (6,676 tỷ đồng). Số cổ phiếu phân bổ lần lượt là 160,492 triệu cổ phiếu cho NovaGroup, hơn 7 triệu cổ phiếu cho Diamond Properties, và 424.000 cổ phiếu cho bà Châu.

Các khoản nợ này phát sinh từ việc các chủ nợ sử dụng cổ phiếu Novaland làm tài sản thế chấp cho các khoản vay có đảm bảo, giúp công ty thực hiện nghĩa vụ thanh toán trong giai đoạn khó khăn. Thời điểm triển khai dự kiến từ quý 4/2025 đến quý 1/2026, sau khi được Ủy ban Chứng khoán Nhà nước phê duyệt. Phương án này nhằm giảm áp lực tài chính và cải thiện hệ số an toàn vốn của Novaland.

Hoán đổi dư nợ trái phiếu

Đồng thời, Novaland đã thông qua phương án phát hành 151,8 triệu cổ phiếu với giá 40.000 đồng/cổ phiếu để hoán đổi toàn bộ dư nợ gốc của 13 mã trái phiếu, tổng giá trị 6.074 tỷ đồng. Đây là các trái phiếu phát hành từ năm 2021 và 2022, với thời gian đáo hạn chủ yếu trong giai đoạn 2023-2025, vẫn còn tồn đọng đến nay. Giá hoán đổi được xác định dựa trên giá trị sổ sách cổ phiếu NVL cuối năm 2024 và dự báo thị trường, đảm bảo tính minh bạch và công bằng.

Sau khi hoàn tất, vốn điều lệ của Novaland dự kiến tăng lên gần 22.700 tỷ đồng, với tỷ lệ cổ phiếu phát hành chiếm 16,4% tổng số cổ phiếu đang lưu hành. Tổng tỷ lệ sở hữu của nhóm cổ đông lớn (NovaGroup, Diamond Properties) và nhóm gia đình ông Bùi Thành Nhơn dự kiến đạt 39,59%, củng cố quyền kiểm soát của các cổ đông chiến lược.

Tác động pha loãng và cam kết minh bạch

Việc phát hành hơn 320 triệu cổ phiếu có thể gây pha loãng tỷ lệ sở hữu của cổ đông hiện hữu. Tuy nhiên, ban lãnh đạo Novaland nhấn mạnh rằng đây là giải pháp cần thiết để tái cấu trúc nợ, đảm bảo thanh khoản và duy trì hoạt động liên tục. Công ty cam kết minh bạch trong quá trình thực hiện, đàm phán chặt chẽ với các trái chủ và tuân thủ quy định pháp luật để bảo vệ quyền lợi các bên liên quan.

Chi tiết khoản vay

Đại hội cũng phê duyệt khoản vay có quyền chuyển đổi với hạn mức tối đa 5.000 tỷ đồng, kỳ hạn 5 năm, thanh toán khi đến hạn. Bên cho vay có quyền chuyển đổi một phần hoặc toàn bộ dư nợ gốc thành cổ phần phổ thông sau 12 tháng kể từ ngày giải ngân cuối cùng, và trước 30 ngày so với ngày đáo hạn hoặc tất toán trước hạn.

Giá chuyển đổi được xác định dựa trên giá thị trường, đảm bảo tối thiểu 115% giá đóng cửa cổ phiếu NVL tại ngày cách 5 ngày làm việc trước ngày giải ngân cuối cùng. Phương án chi tiết sẽ được Hội đồng Quản trị (HĐQT) phê duyệt, đảm bảo cân bằng lợi ích giữa công ty và bên cho vay. Thời gian triển khai dự kiến trong quý 4/2025 đến quý 1/2026, sau khi được Ủy ban Chứng khoán Nhà nước chấp thuận.

Mục đích sử dụng vốn

Khoản vay này nhằm cung cấp nguồn lực tài chính để Novaland tiếp tục hoàn thiện các dự án trọng điểm như NovaWorld Phan Thiet, Aqua City, và NovaWorld Ho Tram. Việc huy động vốn bổ sung sẽ giúp công ty đẩy nhanh tiến độ bàn giao sản phẩm, giải quyết các vướng mắc pháp lý, và cải thiện thanh khoản trong bối cảnh áp lực nợ còn lớn.

Bầu bổ sung thành viên HĐQT

ĐHĐCĐ đã thông qua đơn từ nhiệm của ông Đoàn Minh Trường vì lý do cá nhân và bầu bổ sung bà Phạm Thị Hồng Nhung vào vị trí Thành viên HĐQT. Bà Nhung hiện là Tổng Giám đốc CTCP NovaGroup, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc CTCP Tổng Công ty Nova Service, và Chủ tịch HĐQT CTCP Nova Hotels & Resorts. Sự bổ sung này được kỳ vọng sẽ kiện toàn ban lãnh đạo, hỗ trợ Novaland trong giai đoạn tái cấu trúc và phát triển mới.

Tăng cường quản trị minh bạch

Novaland cam kết nâng cao năng lực quản trị theo Bộ Nguyên tắc Quản trị Công ty của Ủy ban Chứng khoán Nhà nước, tập trung vào minh bạch hóa thông tin, phân cấp rõ ràng, và thúc đẩy văn hóa doanh nghiệp. Công ty cũng nhấn mạnh việc triển khai chiến lược ESG (Môi trường, Xã hội, Quản trị), hướng tới phát triển bền vững và gia tăng giá trị cho cổ đông.

Kết quả kinh doanh nửa đầu năm 2025

Trong 6 tháng đầu năm 2025, Novaland ghi nhận doanh thu hợp nhất 3.715 tỷ đồng, tăng 63% so với cùng kỳ năm 2024, chủ yếu từ bán hàng và cung cấp dịch vụ. Tuy nhiên, công ty vẫn lỗ sau thuế 666 tỷ đồng, do lỗ chênh lệch tỷ giá và chi phí hoạt động khác.

Mặc dù vậy, mức lỗ này đã thu hẹp đáng kể so với khoản lỗ 7.327 tỷ đồng trong nửa đầu năm 2024. Tổng tài sản đạt 238.619 tỷ đồng, với hàng tồn kho chiếm 63% (150.113 tỷ đồng), và tổng nợ vay khoảng 61.000 tỷ đồng, trong đó 32.000 tỷ đồng đáo hạn trong 12 tháng tới.

Tiến độ dự án và pháp lý

Novaland đã bàn giao 522 sản phẩm trong nửa đầu năm 2025, đạt 34% mục tiêu cả năm, và cấp gần 1.300 sổ hồng tại các dự án như Sunrise Riverside, The Sun Avenue, và Kingston Residences, hoàn thành 18% kế hoạch cấp sổ. Các dự án trọng điểm như NovaWorld Phan Thiet, Aqua City, và NovaWorld Ho Tram đạt nhiều cột mốc pháp lý quan trọng, nổi bật là giấy phép xây dựng cho The Park Avenue vào cuối tháng 7/2025. Tuy nhiên, tiến độ bàn giao còn chậm do các vướng mắc pháp lý và hạn chế về dòng tiền.

Thách thức từ thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2025 vẫn đối mặt với nhiều khó khăn, bao gồm bất ổn kinh tế vĩ mô, độ trễ trong thực thi luật mới, và hạn chế tiếp cận vốn. Novaland chịu áp lực lớn từ khoản nợ đáo hạn 32.000 tỷ đồng trong 12 tháng tới, cùng với rủi ro pha loãng cổ phiếu từ các đợt phát hành mới. Công ty cần tiếp tục tháo gỡ pháp lý và tối ưu hóa dòng tiền để đảm bảo tiến độ dự án và nghĩa vụ tài chính.

Chiến lược tái cấu trúc tài chính

Phương án phát hành cổ phiếu hoán đổi nợ và khoản vay chuyển đổi thể hiện nỗ lực của Novaland trong việc giảm gánh nặng tài chính và cải thiện thanh khoản. Việc đàm phán với các chủ nợ và trái chủ, cùng với sự hỗ trợ từ các cổ đông lớn như NovaGroup, cho thấy cam kết mạnh mẽ trong việc ổn định tài chính và duy trì hoạt động liên tục.

Tăng cường phát triển dự án

Novaland đang tập trung hoàn thiện các dự án trọng điểm, đặc biệt là NovaWorld Phan Thiet, Aqua City, và NovaWorld Ho Tram, vốn đã đạt tiến bộ về pháp lý. Việc đẩy mạnh bàn giao sản phẩm và cấp sổ hồng sẽ giúp công ty khôi phục niềm tin của khách hàng và nhà đầu tư, đồng thời tạo dòng tiền để thanh toán nợ.

Tầm nhìn dài hạn

Với chiến lược ESG và quản trị minh bạch, Novaland hướng tới xây dựng giá trị bền vững, không chỉ cho cổ đông mà còn cho cộng đồng và đối tác. Ban lãnh đạo nhấn mạnh rằng, dù thị trường còn nhiều thách thức, Novaland sẽ tận dụng cơ hội từ sự phục hồi của ngành bất động sản để trở lại vị thế dẫn đầu.

ĐHĐCĐ bất thường năm 2025 của Novaland đánh dấu bước ngoặt trong hành trình tái cấu trúc tài chính, với việc phát hành hơn 320 triệu cổ phiếu để hoán đổi nợ hơn 8.719 tỷ đồng và khoản vay chuyển đổi 5.000 tỷ đồng. Dù đối mặt với áp lực từ khoản lỗ 666 tỷ đồng trong nửa đầu năm và nợ đáo hạn lớn, Novaland thể hiện quyết tâm phục hồi thông qua các giải pháp tài chính sáng tạo và tiến bộ pháp lý tại các dự án trọng điểm.

Với sự đồng hành của cổ đông lớn và chiến lược dài hạn, Novaland đang từng bước lấy lại đà tăng trưởng, hướng tới mục tiêu ổn định và phát triển bền vững trong thị trường bất động sản đầy biến động.