Cơ Hội Đầu Tư Cổ Phiếu Bất Động Sản Cuối Năm 2025: NLG và KDH Tỏa Sáng

Bối Cảnh Thị Trường Bất Động Sản Việt Nam

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước nhiều cơ hội tăng trưởng tích cực trong nửa cuối năm 2025, nhờ vào các nỗ lực cải cách pháp lý và sự phục hồi trong doanh số ký bán. Các vướng mắc pháp lý tại một số dự án lớn được kỳ vọng sẽ được tháo gỡ, giúp đẩy nhanh tiến độ triển khai và tạo động lực tăng trưởng cho các doanh nghiệp bất động sản niêm yết. Theo báo cáo mới đây từ Công ty Chứng khoán MB (MBS), những thay đổi trong chính sách và pháp lý không chỉ tạo cơ hội ngắn hạn mà còn đặt nền tảng cho xu hướng tăng giá bền vững trong trung và dài hạn.

Các Chính Sách Cải Cách Pháp Lý Đáng Chú Ý

Trong nửa đầu năm 2025, Chính phủ Việt Nam đã đưa ra nhiều đề xuất nhằm cải thiện môi trường pháp lý cho thị trường bất động sản, bao gồm:

• Nghị quyết 68 về phát triển kinh tế tư nhân: Mục tiêu cắt giảm ít nhất 30% thời gian xử lý thủ tục hành chính, 30% chi phí tuân thủ pháp luật và 30% điều kiện kinh doanh, với kế hoạch tiếp tục giảm mạnh trong những năm tiếp theo.

• Loại bỏ yêu cầu giấy phép xây dựng: Các dự án đã được phê duyệt quy hoạch 1/500 không còn cần giấy phép xây dựng, giúp rút ngắn thời gian triển khai.

• Đề xuất thuế bất động sản: Bao gồm đánh thuế bất động sản thứ hai và thuế 20% trên lãi chuyển nhượng bất động sản, nhằm điều tiết thị trường.

• Đẩy mạnh nhà ở xã hội: Quyết định 444/QĐ-TTg ngày 27/02/2025 của Thủ tướng Chính phủ đặt chỉ tiêu hoàn thành nhà ở xã hội theo từng năm đến 2030, tạo áp lực thúc đẩy các dự án trong phân khúc này.

• Chuyển đổi mục đích sử dụng đất: Khung pháp lý đặc biệt cho phép bổ sung hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất để phát triển các dự án bất động sản dân cư.

• Khởi động lại các đặc khu kinh tế: Các khu vực như Phú Quốc, Vân Đồn, và Vân Phong được kỳ vọng tạo động lực phát triển mới.

Những cải cách này đã mang lại kết quả cụ thể. Điển hình, trong quý 2/2024, Đồng Nai phê duyệt điều chỉnh quy hoạch phân khu C4, giúp tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án lớn như Aqua City của Novaland (NVL) và Izumi City của Nam Long (NLG).

Thực Trạng Nhà Ở Xã Hội

Tính đến cuối năm 2024, cả nước mới hoàn thành 6,3% kế hoạch phát triển 1,06 triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030. Tuy nhiên, với các chỉ tiêu mới được Chính phủ giao, các địa phương đang đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án nhà ở xã hội.

Một số doanh nghiệp niêm yết như Vinhomes (VHM), Tổng Công ty Viglacera (VGC), Tổng Công ty Đầu tư Phát triển Công nghiệp (BCM), Nam Long (NLG), và Phát triển Nhà ở Hải Dương (HDC) được đánh giá cao nhờ kinh nghiệm triển khai các dự án nhà ở xã hội với chi phí hợp lý. Tuy nhiên, do biên lợi nhuận của phân khúc này không cao, nhà ở xã hội sẽ không phải là động lực chính thúc đẩy lợi nhuận của các doanh nghiệp.

Chính Sách Thí Điểm Tại Hà Nội

Trong quý 2/2025, UBND TP. Hà Nội đã chấp thuận cho các tổ chức kinh doanh bất động sản thực hiện dự án thí điểm theo Nghị quyết 171/2024/QH15. Theo đó, nhà đầu tư được phép thỏa thuận quyền sử dụng đất nông nghiệp và đất thương mại dịch vụ để phát triển dự án nhà ở thương mại, thay vì chỉ giới hạn ở đất ở như trước đây.

Danh mục các dự án thí điểm có tổng diện tích khoảng 844 ha, với tổng vốn đầu tư lên đến 276 nghìn tỷ đồng. Các doanh nghiệp niêm yết như Đất Xanh Miền Bắc (DGC), Vạn Phúc (VPI), Tổng Công ty 36 (G36), Tổng Công ty Đầu tư và Kinh doanh vốn Nhà nước (MIG), và Công ty Cổ phần PC1 (PC1) được kỳ vọng hưởng lợi khi các dự án này được triển khai.

Triển Vọng Cổ Phiếu Bất Động Sản

Nhiều cổ phiếu bất động sản đã ghi nhận mức tăng giá tích cực trong năm 2025, vượt trội so với chỉ số VN-Index. Tuy nhiên, theo MBS, giá cổ phiếu của một số doanh nghiệp vẫn chưa phản ánh đầy đủ tiềm năng tăng trưởng, đặc biệt trong bối cảnh doanh số ký bán cải thiện và các vướng mắc pháp lý được tháo gỡ. Các yếu tố hỗ trợ chính bao gồm:

• Tăng tốc triển khai dự án: Các dự án được hưởng lợi từ cải cách pháp lý sẽ đẩy nhanh tiến độ bàn giao, tạo dòng tiền ổn định.

• Tiềm năng tăng giá bán: Các chính sách như sáp nhập tỉnh thành có thể tạo cơn “sốt” giá trong ngắn hạn, nhưng chỉ những tác động kinh tế thực sự rõ ràng mới đảm bảo xu hướng tăng giá bền vững.

• Tăng trưởng lợi nhuận vững chắc: Các doanh nghiệp có danh mục dự án gối đầu mạnh mẽ sẽ duy trì đà tăng trưởng trong giai đoạn 2025-2026.

Hai Cổ Phiếu Tiềm Năng: NLG và KDH

Dựa trên các tiêu chí như hưởng lợi từ cải cách pháp lý, tiềm năng tăng trưởng lợi nhuận, và mức giá cổ phiếu còn dư địa tăng trưởng so với giá mục tiêu, MBS khuyến nghị hai cổ phiếu bất động sản đáng chú ý cho nửa cuối năm 2025:

1. Nam Long (NLG)

   • Lý do lựa chọn: Nam Long sở hữu danh mục dự án đa dạng, bao gồm các dự án nhà ở xã hội và nhà ở thương mại như Izumi City. Việc tháo gỡ pháp lý tại Đồng Nai, đặc biệt là quy hoạch phân khu C4, đã tạo điều kiện thuận lợi để Nam Long đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án lớn. Doanh số ký bán tích cực và chiến lược phát triển bền vững giúp NLG duy trì tiềm năng tăng trưởng lợi nhuận ổn định.

   • Triển vọng: Với các dự án gối đầu mạnh mẽ và khả năng tận dụng các chính sách mới, NLG được đánh giá có dư địa tăng giá cổ phiếu đáng kể.

2. Kinh Bắc (KDH)

   • Lý do lựa chọn: Kinh Bắc tập trung vào phân khúc bất động sản khu công nghiệp, vốn đang hưởng lợi từ xu hướng dịch chuyển sản xuất sang Việt Nam. Các dự án khu công nghiệp của KDH được kỳ vọng tăng giá thuê đất nhờ các chính sách hỗ trợ đặc khu kinh tế như Vân Đồn và Vân Phong. Ngoài ra, KDH có quỹ đất lớn và chiến lược bàn giao dự án gối đầu hiệu quả.

   • Triển vọng: Giá cổ phiếu KDH vẫn đang ở mức hấp dẫn so với giá mục tiêu, với tiềm năng tăng trưởng mạnh mẽ trong bối cảnh nhu cầu bất động sản khu công nghiệp tăng cao.

Kết Luận

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn phục hồi đầy triển vọng nhờ các cải cách pháp lý và sự gia tăng doanh số ký bán. Các doanh nghiệp như Nam Long (NLG) và Kinh Bắc (KDH) được đánh giá cao nhờ vị thế mạnh mẽ trong danh mục dự án và khả năng tận dụng các cơ hội từ chính sách.

Với mức giá cổ phiếu hiện tại chưa phản ánh đầy đủ tiềm năng tăng trưởng, đây là thời điểm phù hợp để nhà đầu tư cân nhắc tham gia thị trường, đặc biệt với các cổ phiếu được lựa chọn dựa trên các tiêu chí tăng trưởng bền vững.