Bối Cảnh Phục Hồi và Chính Sách Hỗ Trợ
Sau giai đoạn khó khăn trong năm 2022–2023 do khủng hoảng nợ trái phiếu doanh nghiệp và lãi suất ngân hàng tăng cao, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào chu kỳ phục hồi nhờ hàng loạt chính sách hỗ trợ mang tính đột phá.
Nghị định 08/2023/NĐ-CP cho phép doanh nghiệp gia hạn và đàm phán lại các điều khoản trái phiếu, giúp giảm áp lực tài chính. Ngân hàng Nhà nước đã 4 lần hạ lãi suất điều hành trong năm 2023, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp và người mua nhà tiếp cận vốn.
Các bộ luật mới như Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, Luật Đất đai 2024, và Luật Các tổ chức tín dụng 2024, có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, đã tháo gỡ nhiều rào cản pháp lý.
Đặc biệt, Nghị quyết 68-NQ/TW năm 2025 của Bộ Chính trị thể hiện quyết tâm thúc đẩy kinh tế tư nhân và xử lý các dự án ách tắc, đặc biệt tại TP.HCM và Hà Nội. Mặt bằng lãi suất thấp kéo dài cũng cải thiện thanh khoản, kích thích nhu cầu mua nhà và đầu tư.
Những chính sách này đã phản ánh tích cực vào kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản trong quý I/2025. Theo báo cáo của Công ty Chứng khoán VNDIRECT, ngành bất động sản ghi nhận tăng trưởng doanh thu 216,2% và lợi nhuận 134,4%, vượt xa mức trung bình toàn thị trường (18,4% doanh thu và 22,6% lợi nhuận). Đây là tín hiệu cho thấy ngành đang phục hồi mạnh mẽ sau giai đoạn khó khăn.
Diễn Biến Cổ Phiếu Bất Động Sản
Trên thị trường chứng khoán, nhóm cổ phiếu bất động sản đã có nhịp tăng giá đáng kể trong 5 tháng đầu năm 2025. Các mã như VHM, VIC, VRE (thuộc Vingroup), KSF (Sunshine Group), và DXG (Đất Xanh) ghi nhận mức tăng mạnh. Một số cổ phiếu khác như CEO, DIG, NVL, HDG, HQC, QCG, PDR, VPI, và SGR tuy đi ngang trong thời gian đầu, nhưng gần đây bắt đầu thu hút dòng tiền với mức tăng 4–6% trong một số phiên, phản ánh kỳ vọng phục hồi trung hạn lan tỏa trong ngành.
Ông Phan Dũng Khánh, Giám đốc Tư vấn Đầu tư, Công ty Chứng khoán Maybank Investment Bank, nhận định:
“Trong xu thế tăng trưởng chung của thị trường tài chính và nền kinh tế, bất động sản là nền tảng quan trọng, cùng với ngân hàng, nên nhận được kỳ vọng lớn không chỉ trong ngắn hạn mà còn là xu hướng dài hạn. Cổ phiếu bất động sản có lợi thế phục hồi sớm hơn so với thị trường bất động sản thực tế.”
Định giá cổ phiếu bất động sản hiện ở mức P/B khoảng 1 lần, thấp nhất trong 5 năm qua (trung bình 1,5 lần). Mức định giá hấp dẫn này, kết hợp với các chính sách hỗ trợ và diễn biến tích cực của thị trường, là động lực quan trọng cho tiềm năng tăng trưởng của nhóm cổ phiếu “địa ốc”.
Động Lực Từ Đầu Tư Công và Pháp Lý
Đầu tư công, đặc biệt là các dự án hạ tầng trọng điểm, đang tạo động lực lớn cho ngành bất động sản. Các dự án giao thông liên vùng và đô thị hóa mở rộng không gian phát triển, mang lại cơ hội cho các doanh nghiệp bất động sản khai thác quỹ đất và phát triển dự án mới.
Ông Nguyễn Thế Minh, Giám đốc Phân tích, Công ty Chứng khoán Yuanta Việt Nam, đánh giá:
“Xu hướng ngắn và dài hạn của nhóm bất động sản đã tích cực hơn, đặc biệt là xu hướng dài hạn, cho thấy chu kỳ tăng trưởng tương tự năm 2021 có thể sớm lặp lại. Năm 2025 hội tụ nhiều yếu tố hỗ trợ, đặc biệt cho phân khúc bất động sản nhà ở, nhờ các chính sách pháp lý mới như Nghị quyết 68-NQ/TW.”
Ngoài ra, Chính phủ đang đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội. Từ quý II đến quý IV/2025, nhiều dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội và các địa phương khác sẽ mở bán chính thức. Riêng Hà Nội có 5 dự án đủ điều kiện nhận hồ sơ và 5 dự án đang hoàn thiện thủ tục pháp lý.
Đề xuất cơ chế đặc thù cắt giảm tới 70% thời gian thực hiện thủ tục đầu tư, nếu được Quốc hội thông qua trong năm nay, sẽ thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng và củng cố niềm tin của nhà đầu tư.
Thách Thức và Sự Phân Hóa
Dù thị trường bất động sản đang phục hồi, một số phân khúc như chung cư có dấu hiệu chững lại. Tuy nhiên, nhu cầu ở thực tại các thành phố lớn, đặc biệt ở phân khúc căn hộ giá vừa phải, vẫn duy trì sức hút.
Theo Dat Xanh Services-FERI, quý II/2025 dự kiến có 14.000 sản phẩm mới, tăng gần gấp đôi so với quý I và 90% so với quý IV/2024, nâng tổng nguồn cung tích lũy lên 52.000 sản phẩm.
Miền Bắc chiếm 54% nguồn cung mới với các dự án lớn như Xanh Island, Vinhomes Wonder City, Masteri Trinity Square, và Kepler Land Mỗ Lao. Tại miền Nam, các dự án nổi bật bao gồm Eco Retreat, The Privé, Global City, The Gió Riverside, và chuỗi dự án của Vinhomes tại Long An và Cần Giờ.
Tuy nhiên, ông Lưu Quang Tiến, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản (Dat Xanh Services-FERI), cho rằng thị trường đang chuyển sang trạng thái “bình tĩnh, quan sát và chờ đợi” thay vì phấn khích trước chu kỳ mới. Dù thị trường đã “nén” đủ lâu và có động lực để “giải nén”, nhà đầu tư cần chú ý đến yếu tố nội tại của doanh nghiệp.
TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, nhận định:
“Thị trường bất động sản đã vượt qua vùng đáy, với nhiều dự án mới ra mắt ghi nhận tỷ lệ đặt mua cao. Tuy nhiên, cần quan sát mức độ phục hồi và đặc biệt chú ý đến tình hình tài chính, pháp lý của từng doanh nghiệp.”
Sự phân hóa trong nhóm cổ phiếu bất động sản rất rõ nét. Các doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững, danh mục dự án tốt, và pháp lý rõ ràng như Vingroup, Đất Xanh, hay Novaland ghi nhận mức tăng giá cổ phiếu mạnh.
Ngược lại, các doanh nghiệp vẫn đối mặt với áp lực đáo hạn trái phiếu hoặc nợ ngắn hạn như HQC, QCG gặp khó khăn trong việc thu hút dòng tiền. Độ trễ trong việc áp dụng các luật mới như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, và Luật Kinh doanh Bất động sản cũng khiến một số doanh nghiệp chưa thể giải quyết triệt để các vấn đề pháp lý, làm tăng sự thận trọng của nhà đầu tư.
Dự Báo và Kịch Bản Thị Trường
Báo cáo từ Dat Xanh Services-FERI đưa ra 3 kịch bản cho thị trường bất động sản quý II/2025:
-
Kịch bản lạc quan: Nguồn cung mới tăng 25–30%, lãi suất thả nổi 8–10%, giá bán tăng 5–7%, tỷ lệ hấp thụ đạt 30–40%.
-
Kịch bản khả thi: Nguồn cung mới tăng 20–25%, lãi suất thả nổi 9–11%, giá bán tăng 3–5%, tỷ lệ hấp thụ đạt 25–30%.
-
Kịch bản thận trọng: Nguồn cung mới tăng 15–20%, lãi suất thả nổi 10–12%, giá bán ổn định, tỷ lệ hấp thụ đạt 20–25%.
Dù ở kịch bản nào, triển vọng của thị trường bất động sản và nhóm cổ phiếu “địa ốc” vẫn được đánh giá cao, đặc biệt nhờ các chính sách hỗ trợ, đầu tư công, và nhu cầu nhà ở thực tế. Nhà đầu tư nên tập trung vào các doanh nghiệp có nền tảng tài chính tốt, quỹ đất lớn, và khả năng tận dụng cơ hội từ các dự án hạ tầng.
Kết Luận
Nhóm cổ phiếu bất động sản đang đứng trước cơ hội “giải nén” nhờ các chính sách hỗ trợ, đầu tư công, và nhu cầu nhà ở gia tăng. Tuy nhiên, sự phân hóa giữa các doanh nghiệp đòi hỏi nhà đầu tư cần cẩn trọng, ưu tiên các mã có nội lực mạnh và pháp lý rõ ràng. Với định giá hấp dẫn và triển vọng dài hạn tích cực, cổ phiếu bất động sản hứa hẹn tiếp tục là tâm điểm trên thị trường chứng khoán trong năm 2025.
