Dự án Venezia Beach – Luxury Residences & Resort là một khu đô thị biển nổi bật tại khu vực Hồ Tràm – Bình Châu, tỉnh Bình Thuận. Với quy mô lớn, thiết kế độc đáo và pháp lý minh bạch, dự án thu hút sự chú ý của nhà đầu tư và khách hàng tìm kiếm bất động sản nghỉ dưỡng cao cấp. Gần đây, việc tái cấu trúc sở hữu giữa Công ty Cổ phần In Sách Giáo Khoa Hòa Phát (HTP), Công ty Cổ phần Hưng Vượng Developer (HVD) và Công ty Cổ phần Thương mại và Dịch vụ Danh Việt đã làm thay đổi cách thức quản trị và phát triển dự án. Báo cáo này phân tích chi tiết dự án Venezia Beach, mối liên hệ với HTP, triển vọng tương lai, và các vấn đề liên quan đến trái phiếu của HVD.
1. Tổng Quan Dự Án Venezia Beach
1.1. Thông Tin Cơ Bản
- Tên dự án: Venezia Beach – Luxury Residences & Resort (tên pháp lý: Khu du lịch sinh thái biển cao cấp Lạc Việt).
- Vị trí: Xã Thắng Hải, huyện Hàm Tân, tỉnh Bình Thuận, thuộc cung đường resort Hồ Tràm – Bình Châu, kết nối Bình Thuận và Bà Rịa – Vũng Tàu.
- Quy mô: 72 ha, gồm 1km bờ biển và 1,1km đường sông tự nhiên.
- Tổng vốn đầu tư: 6.589 tỷ đồng.
- Sản phẩm: 3.979 căn, gồm biệt thự biển, biệt thự đơn lập, song lập, shophouse, căn hộ và khách sạn 5 sao.
- Đặc điểm nổi bật: Hơn 80% sản phẩm sở hữu lâu dài, pháp lý hiếm có trong phân khúc nghỉ dưỡng ven biển.
- Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Thương mại và Dịch vụ Danh Việt.
- Đơn vị phát triển: Trước đây là HVD, hiện chuyển giao dần cho Danh Việt sau tái cấu trúc.
1.2. Thiết Kế và Phân Khu
Venezia Beach lấy cảm hứng từ thành phố Venice, Ý, với hệ thống kênh đào và quy hoạch hướng tâm, tạo nên một “Venice thu nhỏ”. Dự án chia thành 4 phân khu:
- The Venice: 681 căn biệt thự biển và shophouse, phong cách lãng mạn.
- The Catania: Kết hợp cổ điển và hiện đại, lấy cảm hứng từ Catania, Ý.
- The Milano: Năng động, hiện đại, mang hơi hướng Milano.
- The Vicenza: Sang trọng, cổ điển, đặc trưng của Vicenza.
Hai trục đường chính Da Vinci Road và Pavarotti Road (rộng 25m) kết nối các phân khu, đảm bảo tiện lợi và thẩm mỹ. Hệ thống kênh đào nội khu tăng giá trị cảnh quan và không gian sống gần gũi thiên nhiên.
1.3. Tiện Ích và Dịch Vụ
Dự án tích hợp 12 cụm tiện ích, hơn 100 tiện ích chuẩn 5 sao:
- Bể bơi trong nhà và ngoài trời.
- Quảng trường, công viên, vườn hoa.
- Khu vui chơi, thể thao biển.
- Nhà hàng, spa, karaoke, siêu thị.
- Khách sạn 5 sao cao cấp.
Đối tác quốc tế:
- Best Western Premier: Quản lý tháp khách sạn view biển.
- Marriott International và Sheraton: Đảm bảo dịch vụ nghỉ dưỡng chuẩn 5 sao.
1.4. Pháp Lý và Tiến Độ
Pháp Lý
- Giấy chứng nhận đầu tư: Cấp năm 2008 bởi UBND tỉnh Bình Thuận.
- Quy hoạch 1/500: Phê duyệt tháng 4/2018.
- Giấy phép xây dựng: Số 123/GPXD, cấp ngày 05/11/2018.
- Báo cáo môi trường: Phê duyệt ngày 12/3/2021.
- Sở hữu lâu dài: Hơn 80% sản phẩm cấp sổ đỏ vĩnh viễn.
Lưu ý: Cuối năm 2023, dự án từng bị yêu cầu tạm ngừng rao bán do một số thủ tục pháp lý chưa hoàn thiện. Hiện Danh Việt và HTP đang xử lý để tuân thủ quy định.
Tiến Độ
- Giai đoạn 1 (The Venice): Mở bán từ tháng 8/2021, hạ tầng cơ bản (đường, kênh đào, tiện ích) đang hoàn thiện.
- Năm 2024: Ra mắt tháp khách sạn view biển, giá từ 2,5 tỷ đồng/căn, thi công bởi Central Cons.
- Dự kiến bàn giao: Quý 4/2024 cho khách thanh toán đúng tiến độ. Tiện ích như quảng trường, bể bơi hoàn thành năm 2025.
2. Mối Liên Kết Với HTP và Tái Cấu Trúc Sở Hữu
2.1. Cấu Trúc Sở Hữu Ban Đầu
- HTP: Sở hữu 62,75% cổ phần HVD (75,8 triệu cổ phần, mua năm 2021 giá 902 tỷ đồng).
- HVD: Sở hữu 61,9% cổ phần Danh Việt, công ty mẹ của Venezia Beach.
- Danh Việt: Chủ đầu tư chính, triển khai và huy động vốn.
HTP có tỷ lệ biểu quyết gián tiếp 61,9% và lợi ích gián tiếp 38,84% tại Danh Việt (theo báo cáo tài chính quý III/2023).
2.2. Quá Trình Hoán Đổi Cổ Phần
- Ngày 16/5/2024: HTP thông qua hoán đổi cổ phần:
- Chuyển nhượng 75,8 triệu cổ phần HVD (62,75% vốn).
- Nhận 40,014 triệu cổ phần Danh Việt (38% vốn).
- Kết quả: HTP không còn sở hữu HVD, trở thành cổ đông trực tiếp của Danh Việt.
2.3. Lý Do Tái Cấu Trúc
- Giảm rủi ro từ HVD:
- HVD gặp khủng hoảng với lô trái phiếu 600 tỷ đồng (mã HVDCH2123001), chỉ thanh toán 1,5 tỷ đồng gốc và 12,7 tỷ đồng lãi.
- Công an TP.HCM điều tra cáo buộc lừa đảo chiếm đoạt tài sản, liên quan đến ba cá nhân, bao gồm ông Lương Văn Quang (Chủ tịch HTP).
- Tách HVD giúp HTP tránh nghĩa vụ nợ 2.130 tỷ đồng trái phiếu của HVD.
- Tập trung vào Venezia Beach: Dự án là tài sản cốt lõi, có tiềm năng sinh lời cao.
- Tăng hiệu quả quản trị: Sở hữu trực tiếp Danh Việt giúp HTP tham gia chiến lược rõ ràng hơn.
- Chuẩn bị cơ hội mới: HTP tìm đối tác quốc tế và tăng vốn để đẩy nhanh tiến độ.
2.4. Tác Động
- Đối với HTP: Giảm rủi ro, kiểm soát trực tiếp Venezia Beach, dễ huy động vốn.
- Đối với Danh Việt: Ổn định tài chính, tăng uy tín nhờ HTP.
- Đối với HVD: Mất hỗ trợ từ HTP, đối mặt rủi ro pháp lý và tài chính.
- Đối với Venezia Beach: Giá trị được bảo vệ, tiến độ ổn định nhờ HTP và Danh Việt.
3. Tình Hình Tài Chính và Vấn Đề Trái Phiếu
3.1. Tình Hình Tài Chính
HTP
- Doanh thu: Năm 2024 chỉ đạt 1,5 tỷ đồng (giảm 95%), lỗ 235 tỷ đồng.
- Vi phạm: Bị phạt 255 triệu đồng (12/2023) và 432,5 triệu đồng (2/2025) do lỗi công bố thông tin.
- Tài sản: 6.143 tỷ đồng (cuối 2022), chủ yếu là bất động sản dở dang.
Danh Việt
- Doanh thu: Lỗ 49 tỷ đồng 6 tháng đầu 2024 (so với lãi 505 triệu đồng năm trước).
- Nợ phải trả: 3.044 tỷ đồng, gồm 1.532 tỷ đồng trái phiếu.
- Thanh toán: Đã trả 204 tỷ đồng lãi trái phiếu năm 2023.
3.2. Vụ Việc Trái Phiếu 600 Tỷ Đồng của HVD
- Thông tin:
- Mã: HVDCH2123001, phát hành 2/8/2021, giá trị 600 tỷ đồng, lãi 12%/năm, đáo hạn 2/2/2023.
- Mục đích: Mua cổ phần Công ty Cổ Kim Mỹ Nghệ (dự án Hodota).
- Tài sản đảm bảo: Cổ phần Cổ Kim Mỹ Nghệ, 42 quyền sử dụng đất, 3 triệu cổ phiếu HTP.
- Tình trạng:
- Chỉ trả 1,5 tỷ đồng gốc (0,25%) và 12,7 tỷ đồng lãi.
- Lý do: Chưa thu xếp được vốn.
- Hậu quả:
- Công an TP.HCM điều tra cáo buộc lừa đảo.
- HVD bị phạt 92,5 triệu đồng do vi phạm công bố thông tin.
- Giao dịch đáng ngờ: Tạm ứng và cho vay 540 tỷ đồng, sau chuyển thành thanh toán cổ phần giá 802 tỷ đồng.
Lưu ý: Vụ việc không ảnh hưởng trực tiếp đến Venezia Beach nhưng gây rủi ro gián tiếp cho HTP và Danh Việt.
4. Triển Vọng và Kế Hoạch Phát Triển
4.1. Quản Trị và Vận Hành
- Danh Việt chịu trách nhiệm pháp lý, tài chính, xây dựng, với hỗ trợ từ HTP.
- HTP kiện toàn quản trị, tập trung hoàn thiện dự án và cải thiện tài chính.
- Đối tác quốc tế (Best Western, Marriott, Sheraton) đảm bảo chất lượng và thương hiệu.
4.2. Kế Hoạch
- Pháp lý: Hoàn thiện thủ tục để đủ điều kiện rao bán.
- Xây dựng: Hoàn thiện giai đoạn 1 và tiện ích công cộng.
- Bàn giao: Quý 4/2024 cho khách thanh toán đúng tiến độ.
- Huy động vốn: Tăng vốn điều lệ, tìm quỹ đầu tư quốc tế.
- Vận hành: Chuyển giao cho đơn vị chuyên nghiệp khai thác du lịch.
4.3. Đánh Giá Triển Vọng
Điểm mạnh
- Vị trí vàng, kết nối thuận tiện.
- Pháp lý minh bạch, sở hữu lâu dài.
- Thiết kế kênh đào độc đáo, tiện ích 5 sao.
- Thương hiệu quốc tế nâng cao giá trị.
Thách thức
- Thị trường bất động sản gặp khó khăn (lãi suất cao, thanh khoản thấp).
- HTP lỗ lớn, Danh Việt nợ trái phiếu 1.532 tỷ đồng.
- Dư âm vụ trái phiếu HVD ảnh hưởng niềm tin.
Triển vọng
- Venezia Beach có thể trở thành điểm đến nghỉ dưỡng hàng đầu nếu đảm bảo tiến độ và pháp lý.
- Tái cấu trúc giúp tập trung nguồn lực, thu hút vốn.
- Lợi nhuận cao nếu vượt qua khó khăn tài chính.
5. Kết Luận và Khuyến Nghị
5.1. Tổng Hợp Đánh Giá
Venezia Beach là dự án tiềm năng với vị trí đắc địa, thiết kế độc đáo và pháp lý sở hữu lâu dài. Quy mô 72 ha, vốn đầu tư 6.589 tỷ đồng, cùng sự tham gia của Best Western, Marriott, Sheraton giúp dự án nổi bật. Tiến độ giai đoạn 1 dự kiến bàn giao quý 4/2024.
Tái cấu trúc sở hữu của HTP sang Danh Việt:
- Tách khỏi rủi ro tài chính và pháp lý của HVD.
- Tập trung phát triển Venezia Beach.
- Tăng hiệu quả quản trị và huy động vốn.
Mặc dù HTP (lỗ 235 tỷ đồng) và Danh Việt (nợ 1.532 tỷ đồng) gặp khó khăn, Venezia Beach vẫn giữ giá trị độc lập nhờ pháp lý và tiến độ ổn định.
5.2. Khuyến Nghị Cho Nhà Đầu Tư
- Kiểm tra pháp lý:
- Yêu cầu giấy chứng nhận đầu tư, quy hoạch 1/500, giấy phép xây dựng, cam kết sở hữu lâu dài.
- Theo dõi việc xử lý yêu cầu của Sở Xây dựng Bình Thuận.
- Đánh giá tài chính:
- Lưu ý nợ trái phiếu của Danh Việt và lỗ của HTP.
- Theo dõi kế hoạch tăng vốn và hợp tác quốc tế.
- Theo dõi tiến độ:
- Cập nhật xây dựng giai đoạn 1 và tiện ích.
- Kiểm tra cam kết bàn giao quý 4/2024.
- Cân nhắc rủi ro HVD:
- Theo dõi điều tra trái phiếu 600 tỷ đồng để đánh giá rủi ro gián tiếp.
- Đầu tư dài hạn:
- Phù hợp cho mục tiêu nghỉ dưỡng hoặc đầu tư 3-5 năm nhờ vị trí và pháp lý.
5.3. Kết Luận
Venezia Beach có tiềm năng lớn nhờ vị trí, thiết kế và pháp lý minh bạch. Tái cấu trúc giúp HTP và Danh Việt tập trung phát triển, nhưng cần thận trọng với rủi ro tài chính và vụ việc HVD. Với tiến độ hiện tại và đối tác quốc tế, dự án hứa hẹn mang lại giá trị nếu vượt qua thách thức. Nhà đầu tư nên nghiên cứu kỹ và theo dõi sát sao trước khi quyết định.
